変動金利シミュレーション

この変動金利シミュレーションの作り

多くの試算は「金利が1%上がったら」のように、上がったあとの金利を入力させます。 その数字がどこから来たのかは、たいてい書かれていません。ここは逆にして、短期プライムレートの月末の値から、 同じ長さの期間を1か月ずつずらして全部作り、 それぞれの金利の動きで返済をなぞります。27年の期間なら130本できるので、払う合計の少ない順に並べた両端と真ん中を出します。 出てくる3本は、過去に実際にあった金利の動きの記録です。

期間の長さは、開始月が10年ぶん散らばる範囲で いちばん長いものにしています。1か月ずつずらせば本数はいくらでも増えますが、 始めた時期が同じなら金利への入り方も同じなので、本数ではなく散らばりで決めています。

短期プライムレートと、自分の金利の関係

変動金利は短期プライムレートを基準に決まります。各行が短プラに上乗せして店頭表示金利を作り、 そこから引下げて適用金利を出す、という順です。上乗せ幅も引下げ幅も、 そろえて公表している先がありません。そこでこの画面は、いまの適用金利と、いまの短プラ（2.375%）の差を その契約の幅とみなし、その幅を動かさずに短プラだけを過去の値へ入れ替えています。

たとえば適用金利が0.85%なら、幅は−1.525%です。 短プラが8.25%だった1990年12月の水準なら、同じ幅で6.725%になります。 これは「そこまで上がる」という予想ではなく、そこまでだった時期が実際にあるという記録です。

5年ルール・125%ルールが効くところ

多くの変動金利には、金利が上がっても返済額を5年間そのままにする決まり（5年ルール）と、 見直しのときも前の1.25倍までしか上げない決まり（125%ルール）があります。 毎月の額は守られますが、増えた利息が消えるわけではありません。 元本の減りが遅くなり、利息が返済額を超えた月は差額が未払利息として後ろに回ります。 多くの契約では、残った元本と未払利息は最終回に一括で請求されます。

この画面は未払利息まで月ごとに追っているので、毎月の返済額が一度も上がらないまま、 払う総額だけが増えている期間が出ます。返済予定表を眺めているだけでは気づけない動き方で、 率を1つ置く試算では構造上あらわれません。ネット銀行を中心に、どちらのルールも無い商品もあります。 その場合は未払利息が出ない代わりに、毎月の額が上がる幅に上限がありません。 画面の切り替えで、両方の形を見比べられます。

この試算で分かること、分からないこと

• 分かること。同じ契約を過去の金利の動きに置いたとき、返済額と払う総額がどれだけ変わったか。 その幅がどれくらい大きいか。未払利息が出る条件に入っていたかどうか。
• 分からないこと。これから金利がどこまで上がるか。1990年の8.25%が繰り返される保証はありません。1.375%に戻る保証もありません。
• 35年の期間は作れません。短プラの公表は1989年1月からで、 35年だと期間が34本しかできず、どれも3年のあいだに始まってしまいます。 足りない年数を一定の金利で埋めることはしていません。
• 繰上返済、団体信用生命保険、保証料、事務手数料、住宅ローン控除は入れていません。 見せているのは金利の動きだけで変わる部分です。

この画面はもう借りている人のものです。 これから借りるならローンシミュレーションのほうで、毎月いくら・総額いくらと、借りる先の違いで総額がどれだけ変わるかが出ます。 住宅のほか、自動車・カードローン・奨学金にも対応しています。

変動と固定のどちらにするかを決めたいときは変動と固定の診断へ。いまの借り換え条件は銀行別の借り換え金利に、金利の実勢は住宅ローン金利の実勢に出しています。繰上返済でどれだけ減るかは繰上げ返済シミュレーションで出せます。金利が上がって得をする側——個人向け国債シミュレーションでは、同じ金利の動きを置いて、固定3年・固定5年・変動10年のどれがいくら 受け取るかを比べられます。

使っているデータ

短期プライムレート（最頻値）

日本銀行「長・短期プライムレート（主要行）の推移」。 いちばん多くの銀行が採用した金利を、月末時点で並べています。 1989年1月から2026年10月までの454か月ぶん。2001年以降1989〜2000年（2026-11-04確認）

1988年以前をつないでいない理由

日本銀行は1966年からの表も出していますが、1988年までの列は 「短期貸出金利（臨時金利調整法の範囲内で各行が自主的に決定した金利）」で、 短期プライムレートではありません。いまの短プラは1989年1月23日に 「総合的な調達コスト等をベースとした方式」へ変わってから始まっています。 つなげば期間は長くなりますが、長くなったぶんは定義の違う記録になります。

よくある質問

この変動金利シミュレーションは、何をもとに計算していますか？

日本銀行が公表している短期プライムレート（最頻値）の月末の値をもとにしています。同じ長さの期間を1か月ずつずらして全部作り、それぞれの金利の動きで返済をなぞって、返済額と総返済額の推移を出しています。上昇後の金利をこちらで決め打ちしていません。

短期プライムレートは、自分の住宅ローンの金利とどう関係しますか？

変動金利は短期プライムレートを基準に決まります。各行が短プラに上乗せして店頭表示金利を作り、そこから引下げて適用金利を出しています。上乗せ幅と引下げ幅をそろえて公表している先が無いので、この画面ではいまの適用金利といまの短プラの差をその契約の幅とみなし、その幅を動かさずに短プラだけを過去の値へ入れ替えています。短プラが2.375%のときに適用金利が0.85%なら、幅は−1.525%です。

なぜ1989年からの短期プライムレートしか使っていないのですか？

1989年1月に決め方が「総合的な調達コスト等をベースとした方式」へ変わって、いまの短期プライムレートになったからです。日本銀行は1966年からの表も出していますが、そちらは定義の違う「短期貸出金利」なので、つないでいません。つなげば期間は長くなりますが、長くなったぶんは別物の記録になります。

5年ルール・125%ルールがあると、金利が上がっても安心ですか？

毎月の返済額は守られますが、払う総額は増えます。5年ルールは返済額を5年間そのままにする決まりで、金利が上がっても返済額は変わりません。ただし増えた利息が消えるわけではなく、元本の減りが遅くなります。利息が返済額を超えると、差額は未払利息として後ろに回り、多くの契約では最終回に一括で請求されます。この画面は未払利息も月ごとに追っているので、返済額が一度も上がらないまま総額だけ増える期間が出ます。

5年ルール・125%ルールが無い契約もあるのですか？

あります。ネット銀行を中心に、どちらのルールも置いていない商品があります。その場合は金利が変わるたびに返済額を引き直すので、未払利息は出ない代わりに、毎月の額が上がる幅に上限がありません。画面で「どちらも無い」を選ぶと、その形で計算し直します。自分の契約がどちらかは、契約書か返済予定表で確かめてください。

これから金利はどこまで上がりますか？

このページでは出していません。出しているのは、短期プライムレートが過去に取った水準でいまの契約がどうなったかという記録で、これからの見通しではありません。1990年12月の8.25%が繰り返される保証も、2009年からの1.475%に戻る保証もありません。期間の長さも短プラの公表が始まった1989年以降に限られていて、始めた時期の違いも10年ぶんしかないので、「いちばん重かった期間」は上限の約束ではありません。

35年ローンの全期間では出せないのですか？

出せません。短期プライムレートの公表は1989年1月からで、35年の期間は34本しか作れず、どれも3年のあいだに始まってしまいます。期間の長さは、本数と開始月の散らばりの両方が足りる範囲でいちばん長いものを選んでいます。足りない年数を一定の金利で埋めることはしていません。埋めると、確かめていない部分が実績に見えてしまうからです。

繰上返済や住宅ローン控除は入っていますか？

入れていません。繰上返済、団体信用生命保険、保証料、事務手数料、住宅ローン控除はどれも含めていません。この画面が見せているのは金利の動きだけで変わる部分です。繰上返済でどれだけ減るかは、住宅ローン繰上げ返済シミュレーションのほうで出せます。画面からリンクしています。

入力した金額は保存されますか？

保存されません。計算はブラウザの中だけで行っていて、入れた残高や金利をToMiのサーバーへ送っていません。

変動金利の仕組みを読む

• 5年ルール・125%ルールは、全部の変動金利にある？
• 変動・当初固定・全期間固定の違い
• 当初固定が終わったら、金利はどうなる？
• 住宅ローンの借り換えはいつがいい？