住宅金融支援機構ほか
住宅ローンの金利は、いま何％くらい？
住宅ローンの金利は借りる人ごとに違い、銀行の変動金利には集約された公表がありません。 そこで、金融機関ごとの金利幅、金利の元になる指標、全期間固定の基準になるフラット35、 実際に借りた人が選んだ金利タイプの4つを、それぞれの一次情報から取り込んでいます。
変動金利の最低金利（全国77機関・2026年11月）
1.075%
住宅金融普及協会が毎月まとめている、全国77機関の住宅ローン金利のうち いちばん低い変動金利です。ToMiの試算はこの数字を初期値にしています。平均ではなく最低なので、 実際の適用金利はこれより高いことがほとんどです。
金利タイプごとの金利幅
同じ金利タイプでも、金融機関によってこれだけ開きがあります。 変動金利で最低と最高の差は3.800ポイントです。
| 金利タイプ | 最低金利 | 最高金利 |
|---|---|---|
| 変動金利 | 1.075% | 4.875% |
| 固定金利期間選択型（1年） | 2.950% | 4.620% |
| 固定金利期間選択型（2年） | 0.650% | 5.590% |
| 固定金利期間選択型（3年） | 0.680% | 6.275% |
| 固定金利期間選択型（5年） | 1.210% | 6.555% |
| 固定金利期間選択型（10年） | 1.900% | 7.145% |
| 20年固定 | 3.100% | 8.340% |
| 35年固定 | 3.310% | 7.890% |
住宅金融普及協会「住宅ローンの金利情報」より、2026年11月分。 店頭表示金利と、条件を満たした場合の優遇金利が混在しています。月1回、自動で取り込んでいます。
住宅ローン金利が連動する指標
住宅ローンの金利そのものは各行が決めますが、その元になる指標は公表されています。 金利が動きそうかどうかを見るなら、ここを見ます。
無担保コール翌日物金利
1.232%
2026年11月11日時点・日本銀行
変動金利の元をたどるとここに行き着きます。 日本銀行が金融政策で誘導する金利で、これが上がると各行の短期プライムレートを通じて 変動金利にも波及します。
新発10年国債利回り
2.841%
2026年11月12日時点・財務省
10年固定や全期間固定の水準は、 こちらに連動しやすい関係にあります。長期金利が上がると、フラット35の金利も上がる傾向があります。
指標金利は「その金利で借りられる」という意味ではありません。 実際の適用金利は、各金融機関がこれに上乗せ・引き下げをして決めています。
この指標が過去にどこまで動いたかと、そのとき自分の返済額がどうなったかは変動金利シミュレーションで出せます。短期プライムレートの1989年以降の実績を、いまの契約に当てはめます。
右の10年国債利回りは、借りる側だけでなく個人向け国債「変動10年」の利率も 決めています（基準金利×0.66）。0.66を掛けるため、10年の利回りが5年ものより 高くても固定5年の利率に届かないことがあります。3種類を同じ10年で比べるには個人向け国債シミュレーションへ。これから金利がどう動くかは、読み手が置く形にしています。
フラット35（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下）で最も多い金利
3.81%
2026年11月に資金を受け取る分の、新機構団信付きの借入金利です。 全期間固定型なので、完済まで変わりません。変動型の相場ではない点にご注意ください。
借入期間・融資率ごとの金利
取扱金融機関が提供する金利の範囲と、その中で最も多い金利です。 自己資金が1割未満（融資率9割超）だと、金利は少し高くなります。
| 商品 | 借入期間 | 融資率 | 金利の範囲 | 最も多い金利 |
|---|---|---|---|---|
| フラット20 | 借入期間20年以下 | 9割以下 | 3.49〜5.41% | 3.49% |
| フラット20 | 借入期間20年以下 | 9割超 | 3.60〜5.52% | 3.60% |
| フラット35 | 借入期間21年以上35年以下 | 9割以下 | 3.81〜5.73% | 3.81% |
| フラット35 | 借入期間21年以上35年以下 | 9割超 | 3.92〜5.84% | 3.92% |
| フラット50 | 借入期間36年以上50年以下 | 9割以下 | 4.11〜6.03% | 4.11% |
| フラット50 | 借入期間36年以上50年以下 | 9割超 | 4.22〜6.14% | 4.22% |
2026年11月に資金を受け取る分。新機構団信付きの金利で、 デュエットや3大疾病付を選ぶとこれに上乗せされます。毎月1回、自動で取り込んでいます。
実際に借りた人が選んだ金利タイプ
機構が半年ごとに行っている利用者調査の結果です。 フラット35は全期間固定型ですが、実際にいちばん多く選ばれているのは変動型です。
変動型
75.0%前回比 -4.0pt
半年ごとに金利が見直される。当初の金利はいちばん低い
固定期間選択型
14.9%前回比 +2.7pt
当初10年など、決めた期間だけ金利が固定される
全期間固定型
10.1%前回比 +1.3pt
完済まで金利が変わらない。フラット35はこの型
2026年01月調査（2026年2月20日公表）。 対象は2025年4月〜9月に住宅ローンを借り入れた20〜70歳、1,237件。前回比は2025年4月調査との差です。 公表が半年ごとのため、自動取得はせず、公表のたびに確認して書き換えています。
変動金利の「相場」は、ここには載せていません。
変動金利は銀行ごとに設定が違ううえ、店頭表示金利から引き下げた金利が適用されるため、 同じ銀行でも人によって異なります。一次情報として1か所にまとまった公表がないので、 数字を作らず、ご自身の返済予定表や契約書の金利をお使いください。
読み方の注意
- ・フラット35の金利は全期間固定型のものです。変動型・固定期間選択型とは別の水準です。
- ・掲載しているのは資金受取分の借入金利で、実際の適用金利は取扱金融機関によって異なります。
- ・利用者調査の割合は回答者の構成に左右されます。母数は2025年4月〜9月に住宅ローンを借り入れた20〜70歳、1,237件です。
- ・金利幅の「最低金利」は全国77機関のうちいちばん低い金利です。平均でも、誰でも借りられる金利でもありません。
- ・指標金利は各金融機関が適用金利を決めるときの元になる数字で、その金利で借りられるという意味ではありません。
- ・特定の金融機関や商品を勧めるものではありません。
出典：住宅金融支援機構「【フラット35】金利情報」 ／ 同「住宅ローン利用者の実態調査」 ／ 住宅金融普及協会「住宅ローンの金利情報」 ／ 日本銀行「短期金融市場」 ／ 財務省「国債金利情報」 ／ 控除の条件は 住宅ローン控除の適用条件 にまとめています。