5年ルール・125%ルールは、全部の変動金利にある？

変動金利で借りていると、金利が上がったという話を聞いても、 毎月の引き落とし額は変わらないことがあります。 このとき働いているのが「5年ルール」と「125%ルール」です。

全国銀行協会の説明では、変動金利型は経済情勢などに応じて 通常半年ごとに金利が見直されます。一方で毎回の返済額は、 元利均等返済の場合は通常5年ごとにしか見直されません。 この2つの周期がずれていることが、話の出発点です。

金利が動く周期と、返済額が動く周期が別なので、 金利が上がった月にも返済額は変わりません。 そして5年目の節目で見直すとき、増やせる幅にも上限があります。 新しい返済額は、それまでの返済額の125%までというのが 一般的な扱いで、これが125%ルールと呼ばれています。

毎月8万円を返している人なら、6年目以降の返済額は10万円が上限になります。 金利がどれだけ上がっても、いきなり倍になることはありません。 住宅を買った直後や、教育費がかかる時期に、 毎月の支出が急に動かないのは助かる仕組みです。

ここまでだけを読むと、変動金利には安全装置が付いていて、 上がっても大丈夫なのだと読めます。実際そう説明されることも多いのですが、 この読み方には2つの穴があります。すべての住宅ローンに付いているわけではないことと、抑えられた負担がなくなるわけではないことです。 以下はその2つの話です。

まず押さえておきたいのは、この2つが法律で決まった制度ではない、ということです。 各金融機関が商品ごとに決めている取り扱いなので、採用していない金融機関があります。 そして、採用していない側はそれを公表しています。

ルールがない住宅ローンでは、金利の見直しにあわせて返済額も見直されます。 金利が上がれば、その上昇幅がそのまま毎月の返済額に反映されます。 据え置かれる期間がないので、家計への影響は早く出ます。

ソニー銀行は導入していない理由として、返済額が据え置かれると 負担が増えたことに気づきにくくなり得る点を挙げ、 市場金利の動きを把握して適切なタイミングで手を打てることを重視する、 と説明しています。ルールがないほうが不利とは限らないという立場です。

マネック（案内役）：「変動金利には5年ルールがある」って一括りで語られがちだけど、これは商品ごとの取り扱いだよ。 比較サイトの金利の一覧には出てこないことが多いから、 商品説明書まで降りて確かめてね。

もう一つ、同じ金融機関の中でも適用されない場合があります。 5年ルールは主に変動金利の元利均等返済で使われる仕組みで、 元金均等返済では一般的に対象外です。全国銀行協会も、 元金均等返済の返済額は通常、金利変動とともに見直されると説明しています。 元金均等返済を選んだ時点で、据え置きはないと考えておくのが安全です。

当初固定を選んでいる場合も同じではありません。 固定金利期間中は返済額が変わらないので、 そもそも据え置きのルールが働く場面がありません。 固定期間が終わって変動に移ったあとから、 その商品のルールが効くかどうかの話になります。

ルールがある場合に、次に確かめたいのがここです。 毎月の返済額が据え置かれているあいだ、利息はどうなっているのか。 答えは単純で、利息はそのままかかっています。 変わっているのは、返済額のうち何にいくら充てるかの内訳だけです。

金利が上がると、同じ返済額のなかで利息が占める割合が増えます。 そのぶん元金に回る額が減るので、残高の減り方が遅くなります。 返済はきちんと進んでいるように見えて、元金は想定より残っている、 という状態です。

全国銀行協会が2026年6月18日に行った申し合わせでは、 各銀行が変動金利型の住宅ローンについて契約時までに原則書面で説明する項目として、 返済額の変更ルールに関する事項を挙げています。そこには金利上昇局面では返済額に占める元金の減少が当初想定よりも遅くなり、 最終返済額にしわ寄せされる可能性が、説明すべき中身として書かれています。

しわ寄せの行き先は2つあります。5年目の見直しで返済額が上がるか、 それでも吸収しきれない分が期間の最後に残るかです。 125%ルールは見直し時の上げ幅に上限を置く仕組みなので、 上限が効くほど大きく上がった場合は、後ろに回る分が増えます。

変動・固定の比較診断では、返済額の見直しルールのあるなしを選んで試算できます。 契約条件がまだ分からない段階なら「分からない」のまま進めてください。 上限なしで計算したうえで、ルールがあった場合の結果も並べて出します。 自分の借入額と上昇幅で、最後に残る額がいくらになるかが出ます。

上昇幅を自分で決めたくない場合は、変動金利シミュレーションのほうが向いています。短期プライムレートが1989年以降に実際に取った水準を当てはめるので、 何%上がるかを置く必要がありません。ルールのあるなしを切り替えて、 未払利息がいくらたまり、最後にいくら残るかを月ごとに追えます。

金利の上がり方が大きいと、内訳が移るだけでは収まらなくなります。 その月にかかった利息が、据え置かれている返済額を超えてしまう場合です。 このとき発生するのが未払利息です。

全国銀行協会の説明によると、未払利息が発生すると、 返済額からローンの元金部分に充当される金額はゼロになります。 つまり残高は減らなくなり、利息だけを払っていく状態が続きます。 さらに、払いきれなかった利息は未払利息として蓄積されていきます。

同協会は、未払利息に対してさらに利息がかかることは一般的にない、 と説明しています。ただし未払利息の分は、通常の返済とは別に支払わない限り、 翌月以降、返済終了時まで積み上がっていきます。 場合によっては、通常の返済が終わってもなお未払利息分のローンが残ります。

125%ルールは、ここでは助けになりません。6年目以降の返済額を上げる幅に 上限を置く仕組みなので、残高に応じた利息が上限を超えていれば、 見直しの後も未払利息が出続けます。 同協会も、そのままでは解消されないケースがあると書いています。

ここまでを整理すると、据え置きのルールが効いている間に起きうることは、 軽いほうから順に3段階あります。

1. 1元金の減りが遅くなる。返済額は同じで、中身が利息へ寄る
2. 2見直しの月に返済額が上がる。上げ幅は前回の125%まで
3. 3それでも足りなければ未払利息が積む。残高は減らず、最後に残る

確かめる場所は、金利の一覧ではなく商品説明書です。 金利の比較表には、返済額の見直しルールまで載っていないことがほとんどです。 これから借りるなら商品説明書、すでに借りているなら契約書か返済予定表を見ます。

• 返済額の見直しを何年ごとに行うか（5年とは限りません）
• 見直し後の返済額に上限があるか、あるなら何%か
• 未払利息が発生した場合に、どう精算するか
• 金利の見直し時期と、新しい金利がいつの返済から適用されるか
• 元利均等返済か元金均等返済か（元金均等なら据え置きは一般的にありません）

すでに借りている人も、これは過去の話ではありません。 前述の2026年6月の申し合わせは、新規契約時だけでなく、 既存の変動金利型の利用者にとっても理解しておくことが重要だとして、 適用金利の変更時や固定金利期間の終了時などの節目に、 期間に余裕をもって案内することを各行に求めています。 案内が届いたら、そのときの返済額だけでなく、 残高の減り方まで確かめてください。

マネック（案内役）：いちばん手っ取り早いのは、返済予定表で去年と今年の残高を見比べることだよ。 減り方が前より鈍っていたら、金利が上がって内訳が動いているサイン。

ルールのあるなしで、どちらの商品が有利かは決まりません。 据え置きがあれば当面の家計は守られますが、負担の認識は遅れます。 据え置きがなければ毎月の額は早く動きますが、 元金の減り方が鈍ることも未払利息が積むこともありません。 どちらが合うかは、収入の見通しと手元の預金で変わります。

決め方としては、ルールの有無を先に調べるより、金利が上がったときに毎月いくらまでなら払えるかを先に決めるほうが 順番として素直です。上限が決まっていれば、 据え置きのある商品でも、ない商品でも、見るべき数字は同じになります。

変動・当初固定・全期間固定の違いでは、そもそも金利タイプごとに何が動くのかを整理しています。 当初固定を選んでいて、固定期間の終わりが近い場合は当初固定が終わったら、金利はどうなる？もあわせて読んでください。