何もしなければ変動になる
当初10年固定は、借りるときに選ばれることの多い金利タイプです。 最初の10年を確実にできるうえ、全期間固定より金利が低いからです。 ただし、この商品でいちばん考えることになるのは、借りたときではなく10年後です。 その10年後がいつ来るのか、来たら何が起きるのかを整理しておきます。
当初10年固定で借りていると、10年目の終わりに固定期間が切れます。 このとき、多くの金融機関では申し出がなければ自動的に変動金利へ移ります。 手続きをしなかったから元の金利が続く、ということはありません。
固定期間が終わるタイミングは、返済予定表か契約書で確かめられます。 借入から10年目の返済日が終わった翌月から、新しい金利が適用されるのが一般的です。 案内は数か月前に届きますが、届いてから考え始めると選ぶ時間が足りません。 1年ほど前から準備しておくと、借り換えという選択肢も残せます。
固定期間の終わりが近づくと、金融機関から案内が届きます。 そこで「もう一度固定期間を選ぶ」か「変動にする」かを選びます。 再度固定を選ぶ場合、そのときの金利が適用されるので、 最初の10年と同じ金利になるとは限りません。
何も選ばなければ変動になる、という点は覚えておいてください。 変動になること自体が悪いわけではありませんが、知らないうちに金利タイプが変わっている状態は避けたいところです。 案内が来たら、そのときの返済額がいくらになるかを必ず確かめてください。
当初固定を選んだ理由も、思い出しておくとよいと思います。 借りたときに毎月の返済額を抑えたかったのか、 最初の10年だけ確実にしておきたかったのか。 その理由が10年経ったいまも同じなら、もう一度固定を選ぶ判断が自然です。 事情が変わっているなら、別のタイプを選ぶ余地があります。
上がる理由は引下げ幅が縮むから
固定期間が終わって金利が上がるのは、市場金利が上がったからとは限りません。 市場がまったく動かなくても上がることがあります。理由は引下げ幅が縮むからです。
引下げ幅は、契約したときに決まっています。 固定期間中のものと、終了後のものが別々に書かれているはずです。 金銭消費貸借契約証書か、借入時に渡された商品説明書で確かめられます。 見当たらなければ、金融機関に問い合わせれば教えてもらえます。
当初固定の低い金利は、店頭表示金利から大きく引き下げて作られています。 この大きな引下げ幅が適用されるのは、固定期間のあいだだけ、という商品が多くあります。 終わったあとは、より小さい引下げ幅に切り替わります。
金融機関の商品説明では「当初借入金利適用期間終了後の引下げ幅」という書き方がされます。 たとえば、固定期間中は店頭表示金利から年2.7%引き下げているのに、 終了後は年0.9%しか引き下げない、という具合です。 この差の1.8%が、そのまま適用金利の上昇になります。
「当初10年固定・年1.0%」という表示だけを見て、 35年ずっと1.0%だと読んでしまうのが、いちばんよくある誤解です。 この商品は、最初の10年を安くするかわりに、 11年目からの引下げ幅を小さくする設計になっています。
この設計自体が不当なわけではありません。 最初の10年を市場より安くするには、そのぶんをどこかで戻す必要があります。 問題は、契約するときに11年目以降の条件まで見て決めているかどうかです。 月々の返済額が下がることだけを見て選ぶと、10年後に驚くことになります。
固定期間が終わる時期は、借りた月から数えて10年後です。 毎年の年末や年度末に合わせて切り替わるわけではありません。 途中で繰上げ返済をして期間が短くなっていても、 固定期間そのものは動かない契約が一般的です。
いくらになるかを自分で出す
11年目以降の金利は、次の引き算で出せます。 必要なのは2つの数字だけです。
- そのときの変動の店頭表示金利（基準金利とも呼ばれます）
- 契約書に書かれている固定期間終了後の引下げ幅
店頭表示金利から引下げ幅を引いた値が、11年目以降の適用金利になります。 もちろん、10年後の店頭表示金利は分かりません。 そこで「いまの店頭表示金利が10年後も同じなら」と置いて計算します。 予想ではなく、いまの水準を当てはめた場合の目安です。
この計算をしておくと、返済額がいくらになるかも出せます。 残高と残り期間はほぼ確定しているので、金利さえ置ければ計算できます。 「上がるらしい」ではなく「毎月いくらになる」まで出しておくと、 そこから何をすべきかが決めやすくなります。
銀行別の住宅ローン借り換え金利には、各行の変動の店頭表示金利と、固定期間終了後の扱いを併記しています。 いま借りている銀行が載っていれば、そのまま引き算の材料になります。
金利が上がった場合の返済額も、同じ材料で出せます。 残高と残り期間はほぼ確定しているので、金利を置き換えるだけです。 店頭表示金利がいまのままの場合、0.5%上がった場合、1%上がった場合と並べておくと、 どこから家計が苦しくなるかが先に分かります。当てにいくのではなく、備えるための計算です。
5年ルールは適用されないことがある
変動金利には、金利が上がっても5年間は返済額を据え置く「5年ルール」と、 見直すときも従来の1.25倍までしか上げない「125%ルール」があります。 急に返済額が跳ね上がらないようにする仕組みです。
ただし、これは法律で決まったものではなく、金融機関ごとの取り扱いです。 採用していない金融機関もあります。その場合、金利が上がればその都度、 返済額もそのまま上がります。
もう一つ、ルールがあっても利息が消えるわけではありません。 抑えられているのは毎月の返済額だけで、かかった利息は残ります。 返済額のなかで利息を払いきれない月が続くと、未払利息として積み上がります。 最終的には、後の返済額に乗るか、期間の最後にまとめて残ります。
未払利息が積み上がると、返済しているのに元金がまったく減らない状態になります。 毎月きちんと払っているので気づきにくく、 返済予定表を見て初めて分かる、ということが起こります。 5年ルールのある商品を使っているなら、金利が上がった年には残高の減り方を確かめてください。
固定期間が終わるのを待たずに動くこともできます。 ただし、固定期間の途中で解約すると違約金がかかる商品があります。 全期間固定の商品に多い扱いで、当初固定にも設定されていることがあります。 契約書で確かめてから、動く時期を決めてください。
終わる前にできること
固定期間の終わりが見えてきたら、選べる道は3つあります。 どれを選ぶかは、11年目以降の金利を計算してから決めるのが順番です。
- 同じ金融機関でもう一度固定期間を選ぶ。手数料は数千円で済むことが多い
- そのまま変動に移る。手続きは要らないが、引下げ幅が縮んだ金利になる
- ほかの金融機関へ借り換える。引下げ幅を交渉し直せるが、諸費用がかかる
1つ目がいちばん手軽です。同じ金融機関の中での条件変更なので、 審査も登記も要りません。ただし、そのときに適用される引下げ幅は、 最初の契約で決まった「終了後の引下げ幅」のままです。 そこは交渉できないことがほとんどです。
引下げ幅そのものを取り直したいなら、借り換えになります。 新しい契約なので引下げ幅も新しく決まり、 いま新規で借りる人と同じ条件が適用されます。 そのかわり、事務手数料や登記費用がかかります。
住宅ローンの借り換え診断では、いまのローンを当初10年固定として置き、 11年目以降の金利を入れて試算できます。 そのまま変動に移った場合と、借り換えた場合を同じ条件で比べられます。