住宅ローン、変動と固定で将来いくら違う？
いまの金利が低いから変動が得、とは限りません。金利が何%、いつ上がるかを置いて、完済までの総負担と毎月の返済額の上がり方を比べます。
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借入の条件と、比べる2つの金利
借入できる期間は商品ごとに違います。40年まで組める商品は限られます。
変動金利の将来シナリオ
金利がいつ、どれくらい上がるかは誰にも分かりません。当てにいくのではなく、上がったときにどうなるかを見るための仮定です。同じ＋2%でも、1年後に上がるのと20年後に上がるのでは結果が変わります。
全期間固定は、契約後に市場金利が動いても適用金利が変わらないので動かしません。 当初10年固定は、固定している10年のあいだは動かず、11年目から効きます。
返済額の見直しルール
5年ルールは「金利が変わっても5年間は返済額を据え置く」、 125%ルールは「見直しのとき、前回の1.25倍までしか上げない」というもの。どちらも法律ではなく、採用していない金融機関もあります。元金均等返済では適用されません。契約前の商品説明書で確かめてください。
分からない場合は、金利が変わるたびに返済額を引き直す前提で計算します。 見直しの上限がある前提で計算すると毎月の返済額が低く出ますが、払わずに済むわけではありません。下に両方を並べています。
候補は事務手数料の目安（借入額の2%＋消費税）。保証料型・団信の上乗せ金利・登記費用は別にかかります。保証料型の商品は手数料が安いかわりに保証料が乗るので、金利タイプで費用が違うことがあります。 借入に組み込む形では計算していません。手元から払う前提で総負担に足しています。
結果
完済までの総負担と、毎月の上がり方
3年後から＋1%なら、総負担の差は
1,783万円変動が軽い
この条件では、変動金利のほうが総負担が約1,783万円少ない試算です。
住宅ローン控除は含めていません。金利タイプではなく借入残高と所得税額で決まるためです。 団信の上乗せ金利、繰上げ返済、売却や借り換えで途中でやめる場合も入っていません。
変動の総負担
5,554万円
全期間固定の総負担
7,336万円
当初の月返済額
変動 113,662円
全期間固定 172,581円
変動の最大の月返済額
131,681円
当初より＋18,019円
返済の推移
横軸は借入からの年数
毎月いくら払うか。上がり方が見える
金利が上がる幅を変えると
上がる時期は3年後で共通。全期間固定の総負担（7,336万円）は、どの行でも変わりません。
- 横ばい最大 月113,662円変動 4,862万円変動が軽い 2,475万円
- ＋1%最大 月131,681円変動 5,554万円変動が軽い 1,783万円
- ＋2%最大 月151,275円変動 6,306万円変動が軽い 1,030万円
- ＋3%最大 月172,363円変動 7,116万円変動が軽い 220万円
3年後から上がる前提なら、 変動金利が年4.3%（いまより＋3.26%）まで上がったところで、全期間固定と総負担が並びます。 この金利は「いつから上がるか」とセットの数字です。時期が変われば水準も変わります。
いつ上がるかを変えると
上がる幅は＋1%で共通。早く上がるほど、残っている元金が多く、 利息を払う期間も長いので重くなります。
- 借入直後変動 5,688万円変動が軽い 1,649万円
- 3年後変動 5,554万円変動が軽い 1,783万円
- 5年後変動 5,471万円変動が軽い 1,866万円
- 10年後変動 5,286万円変動が軽い 2,050万円
この幅（＋1%）なら、借入直後に上がっても変動のほうが総負担は軽い試算です。 幅を大きくすると結果は入れ替わります。
返済額の見直しルールが違うと
毎月の返済額が変わらないことは、利息負担が増えていないことではありません。 据え置かれたぶんは元金の減りの遅れになり、後の返済額か期間の最後に回ります。
どちらもなし
- 最大の月返済額
- 131,681円
- 総負担
- 5,554万円
- 最後に残る額
- なし
5年ルール・125%ルールあり
- 最大の月返済額
- 133,320円
- 総負担
- 5,569万円
- 最後に残る額
- なし
元利均等返済で計算しています。借入額・返済期間はどちらの金利タイプでも同じです。将来の金利は予想していません。ここで置いた上昇幅・時期になった場合の試算です。諸費用は借入に組み込まず、手元から払う前提で総負担に足しています。登録免許税・司法書士報酬・印紙税・火災保険料は別にかかります。元金均等返済・ボーナス返済には対応していません。5年ルール・125%ルールも、元金均等返済では適用されません。返済額の見直しルールが未確認なので、金利が変わるたびに返済額を引き直す前提で計算しています。見直しの上限がある場合は、毎月の返済額が低く出るかわりに元金の減りが遅れます。住宅ローン控除は含めていません。金利タイプではなく借入残高と所得税額で決まるためです。
診断
この金利上昇に、自分の家計が耐えられるか
Q1住宅ローンの返済に、毎月いくらまで回せますか？
Q2今後の収入はどうなりそうですか？
Q3返済額が月3万円増えたら、どうしますか？
いま置いた仮定では、変動の月返済額は最大131,681円（当初より＋18,019円）まで上がります。
Q4住宅を買ったあと、手元に残る預金はどれくらいですか？
必要な額は家計ごとに違うので、一定の月数を安全基準とは置いていません。 増えた返済額を何か月ぶん立て替えられるかで見ています。
Q5返済について、どれをいちばん重視しますか？
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