住宅ローンは、利息の差が諸費用を上回るなら借り換える

• 住宅ローンは残高が大きく期間が長いので、わずかな金利差でも積み上がる利息の差が大きくなります。0.6%の差でも、3,000万円・20年なら200万円を超えます。
• 一方で、借換えには事務手数料・登記費用・印紙代がかかり、多くは借入額に対する率で決まります。残高が大きいほど、この費用も大きくなります。
• だから、金利がいくら下がるかだけを見ても答えは出ません。利息がいくら減るかと、そのためにいくら払うかを並べて、はじめて差が読めます。

式：（いまの返済総額 − 借換え後の返済総額 − 諸費用）÷ 残りの年数

• 住宅ローンの残高が大きく、返済期間が長く残っている
• いまの金利が、最近の借り換え向けの金利より明らかに高い
• 借りたときから収入や健康状態が大きく悪くなっていない

• 変動金利で借り換える場合、将来の金利は変わります。試算は「金利が変わらなければ」という条件付きの数字です。上がったときにどうなるかも合わせて見てください。
• 諸費用は事務手数料だけではありません。抵当権の設定・抹消にかかる登記費用と司法書士報酬、印紙代、いまのローンの繰上返済（完済）手数料が別にかかります。
• 審査があります。申し込めば必ず借り換えられるわけではなく、金利も審査の結果で決まります。公表されている最低金利がそのまま適用されるとは限りません。
• 団体信用生命保険に入り直すことになります。健康状態によっては加入できず、借り換えそのものができないことがあります。
• 返済期間を延ばすと毎月の返済は減りますが、払う利息は増えます。期間を変える場合は、毎月の額ではなく総額で比べてください。

• 住宅ローン控除の残り期間がある場合、借換えで条件を満たさなくなると控除が受けられなくなることがあります。減る税額を先に確かめてください。
• 諸費用を借入額に上乗せすると、その分にも利息がかかります。手元から払う場合と、総額で比べてください。
• 変動金利どうしの借換えでは、下がった状態が続く保証はありません。金利が上がったとき、返済額がどこまで増えるかを確かめてから決めてください。
• 手続きには1〜2か月かかります。その間に金利が変わることがあります。適用されるのは実行時点の金利です。
• いまのローンに、条件の良い特約（金利引下げ幅など）が付いている場合、借り換えると失います。いまの契約書を先に読んでください。

1. 1いまのローンの残高・残り期間・金利・返済方法を、返済予定表で確かめる
2. 2いまのまま払い続けた場合の返済総額を出す
3. 3借り換え向けの金利を調べ、同じ残り期間で借り換えた場合の返済総額を出す
4. 4事務手数料・登記費用・司法書士報酬・印紙代・完済手数料を足して、諸費用の合計を出す
5. 5「利息の差 − 諸費用」を計算する。ここが残らなければ、借り換えない
6. 6住宅ローン控除の残りと、団信の加入条件を確かめる
7. 7残るなら、複数の金融機関に事前審査を出す

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