原則は「対象にならない」
住宅ローン控除の対象になるのは、住宅の新築・取得・増改築のために直接必要な借入金です。 借り換えで新しく借りるお金は、住宅を買うためではなく、 いまのローンを消すためのものです。だから国税庁の整理では、 借り換えによる新しいローンは原則として控除の対象になりません。
この書き出しに驚くかもしれませんが、続きがあります。 一定の要件を満たす場合に限って、引き続き控除を受けられます。 実際には多くの借り換えがこの要件に当てはまるので、 「借り換えたら控除が消える」ということは通常は起こりません。
ただし、当てはまるかどうかは契約の内容で決まります。 自動的に続くものではないので、借り換えを進める前に、 金融機関に「控除を続けられる形になっているか」を確認しておくのが確実です。
借り換えを扱う金融機関の側も、この要件は当然に知っています。 住宅ローンの借り換えとして申し込めば、控除を続けられる形で契約が組まれるのが普通です。 それでも確認をすすめるのは、期間の設定しだいで要件を外れることがあるからです。 金利と諸費用の話に集中していると、そこが抜けます。
控除の金額は、年末残高に一定の率を掛けて計算します。 率と上限は、入居した年と住宅の種類によって決まっています。 借り換えても、この率や上限が変わることはありません。 変わるのは年末残高の出し方だけで、それも借入額が元の残高以下なら影響しません。
続けるための2つの要件
国税庁が示している要件は2つで、両方を満たす必要があります。
- 新しいローンが、当初のローンの返済のためのものであることが明らかであること
- 新しいローンが10年以上の償還期間であることなど、 控除の対象となる要件に当てはまること
1つ目は、借り換えの目的がはっきりしていればよい、という意味です。 借り換えのために組んだローンであることが契約から分かれば問題ありません。 住宅ローンの借り換えとして手続きしていれば、通常はここで引っかかりません。
注意が要るのは2つ目です。償還期間が10年以上という条件があります。 借り換えのときに期間を短くして、残りが10年を切ってしまうと、 そこで控除の対象から外れます。 「せっかくだから期間も短くしよう」という判断が、控除を打ち切ってしまうことがあります。
このため、控除を受けている期間中に借り換えるなら、 期間短縮の程度に気をつける必要があります。 毎月の返済額を据え置いて期間を縮める取り方は総額では有利ですが、 残り期間が10年を割るところまで縮めると、控除の分で逆転することがあります。
要件を満たすかどうかは、契約の形で決まります。 借り換えのために組んだローンであることが契約書から分かり、 償還期間が10年以上あれば、通常はここで問題になりません。 不安があれば、金融機関の担当者に確認したうえで進めてください。
控除の年数は延びない
もう一つ、はっきりしていることがあります。 控除を受けられる年数は居住の用に供した年から数えた一定期間であり、 借り換えによって延長されることはありません。
控除の期間は、住宅の種類や入居した年によって決まっています。 入居した年から数えて何年目までか、という形で決まるので、 借り換えても、繰上げ返済しても、その終わりは動きません。 借り換えを考えるときは、まず「あと何年ぶん控除が残っているか」を確かめてください。
控除の残り年数は、入居した年から数えれば分かります。 確定申告書の控えや、年末調整で使った申告書にも記載があります。 借り換えの効果を計算する前に、この年数を出しておいてください。 残りが少ないほど、控除への影響を気にする必要は小さくなります。
つまり、入居してから8年目に借り換えたとしても、 そこから改めて控除期間が始まるわけではありません。 残っている控除期間は、入居年から数えた残りだけです。 借り換えは金利を下げる手続きであって、控除を作り直す手続きではありません。
ここを勘違いすると、借り換えの効果を実際より大きく見積もることになります。 「借り換えれば控除も延びるから」という説明を受けたら、 それは正しくありません。国税庁の資料に明記されています。
控除が残り何年あるかは、借り換えを決める材料になります。 残りが少なければ、控除への影響も小さくなります。 逆に残りが10年以上あるなら、期間を10年未満に縮めない範囲で借り換えることになります。 金利差の効果と控除の残り年数を、同じ表に並べて比べるのが確実です。
対象になる年末残高
控除額は年末残高から計算します。 借り換えた場合、対象になる年末残高の出し方には決まりがあります。 借り換え後の借入額が、借り換え直前の残高より多いか少ないかで変わります。
ここでいう年末残高は、その年の12月31日時点の残高です。 借り換えた年は、年の途中でローンが入れ替わっているので、 年末に残っているのは新しいローンのほうです。 借り換え直前の残高（A）は、按分が必要かどうかを判定するためだけに使います。
借り換え直前の当初ローンの残高をA、新しいローンの借入額（当初金額）をB、 新しいローンの年末残高をCとします。 AがB以上、つまり新しい借入額が元の残高以下なら、 対象額はCそのものです。素直に年末残高で計算できます。
AがBより小さい、つまり元の残高より多く借りた場合は、 対象額はC×A/Bになります。増やした分は住宅の取得と関係がないので、 その割合だけ対象から外れる、という考え方です。
この按分が起きるのは、諸費用を借入に上乗せしたときです。 「手出しゼロ」で借り換えると、借入額が元の残高を超えることがあります。 金額としては大きくありませんが、控除の対象額が少し削られます。 手元から諸費用を払えるなら、按分を避けられます。
按分が起きるのは、諸費用を借入に上乗せしたときだけとは限りません。 借り換えのついでにリフォーム費用を足して借りた場合も、 借入額が元の残高を上回ります。 増やした分に住宅の取得と関係がないものが含まれていれば、その割合だけ対象から外れます。
控除と金利差をどう比べるか
控除を受けている期間中の借り換えでは、 金利差で減る利息と、控除への影響の両方を見ることになります。 ただし、この2つは同じ土俵にありません。
借り換えで減る利息は、完済までずっと効きます。 一方、控除が効くのは残っている控除期間だけです。 残り3年なら、控除の影響も3年分しかありません。 残り期間が短いほど、金利差のほうが効いてきます。
もう一つ、控除は納めた所得税・住民税の範囲でしか戻らないという点があります。 年末残高から計算した控除額が大きくても、 そもそも納税額が小さければ、そこまでしか戻りません。 控除を上限まで使い切れていない人にとっては、 年末残高が多少変わっても影響は小さくなります。
自分の源泉徴収票で、実際にいくら控除されているかを確かめてください。 そのうえで、住宅ローンの借り換え診断で金利差の効果を出せば、大きさを並べて見られます。 診断でも、控除を受けているかどうかを聞いたうえで注意を出しています。
借り換えた年は、確定申告が必要になることがあります。 会社員で年末調整だけで済ませてきた人も、 借り換えの年は自分で申告するよう案内されることがあります。 金融機関から届く残高証明書は、新しいローンのものになります。