税金がかかるのは「売れた金額」ではない
家を5,000万円で売ったとき、5,000万円に税金がかかるわけではありません。 税金がかかるのは売って出た利益だけです。 この利益のことを譲渡所得といいます。
ここでいちばん多い勘違いが、住宅ローンの残高を引いてしまうことです。 「5,000万円で売れたけれど、ローンが3,000万円残っていたから、利益は2,000万円」 という数え方は誤りです。ローンをいくら返したかは、税金の計算には関係しません。
利益は、買ったときの値段と比べて出します。 4,000万円で買った家を5,000万円で売ったなら、利益はおおよそ1,000万円です。 ローンが3,000万円残っていようと、完済していようと、この数字は変わりません。
2つを混ぜると、両方向に間違えます。 ローンを引いて利益を計算すれば税金を少なく見積もり、 買ったときの値段を引いて手残りを計算すれば現金を少なく見積もります。 売るかどうかを決めるときに見たいのは手元に残る現金のほうですが、 そこから税金を引くためには、先に利益を出しておく必要があります。
譲渡所得の出し方
譲渡所得は、次のように計算します。
それぞれ、次のものを指します。
- 譲渡価額 … 売れた金額。売買契約書に書かれた金額です。
- 取得費 … 買ったときの値段と、買ったときにかかった費用（仲介手数料・登記費用・不動産取得税など）。建物の分は、住んでいたあいだの減価償却費を引きます。
- 譲渡費用 … 売るためにかかった費用。仲介手数料、売買契約書の印紙税、売るために行った測量や建物の取り壊しの費用などです。
- 特別控除 … 条件を満たす場合に引けるもの。マイホームなら最大3,000万円です。
取得費のうち建物については、そのままの値段では引けません。 建物は時間とともに価値が下がっていくものとして扱われるため、 買った値段から、住んでいたあいだの減価償却費にあたる額を引いた残りが取得費になります。 土地にはこの計算がありません。
特別控除のうち、マイホームを売ったときの3,000万円特別控除は、 条件を満たせば利益から3,000万円を引けるものです。 多くの人はこれで譲渡所得がゼロになり、税金もゼロになります。 ただし条件の束があり、外れると使えません。 こちらは3,000万円特別控除の記事にまとめています。
税率を決めるのは所有期間
譲渡所得が出たら、そこに税率をかけます。 この税率は所得の大きさでは変わりません。決めるのは所有期間です。
区分は3つあります。所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、 5年を超えていれば長期譲渡所得です。 さらに、10年を超えて持っていたマイホームには軽減税率の特例があります。
合計の税率は、短期で39%、長期で20%、軽減税率が使えれば14%です。 最新の税率と、住民税の内訳は不動産を売ったときの譲渡所得税に、出典と確認日を付けて置いています。
この差は、短期での売買を抑えるために設けられています。 買ってすぐ売って利益を出す取引に重い税をかけ、 長く住んだ家を売るときには軽くする、という考え方です。 そのため、住み替えや相続で売る人の多くは長期に当たります。
軽減税率の特例は、長期のなかでもさらに条件が厳しく、 10年を超えて所有したマイホームだけが対象です。 しかも効くのは課税長期譲渡所得のうち6,000万円までの部分で、 それを超えた部分は通常の長期に戻ります。
所有期間は1月1日で数える
ここが、この制度でいちばん間違えやすいところです。 所有期間は売った日で数えるのではありません。 売った年の1月1日の時点で、何年持っていたかを数えます。
2020年3月に買った家を2025年4月に売ったとします。 実際には5年1か月持っているので、長期になりそうに見えます。 ところが数えるのは2025年1月1日の時点で、そこではまだ4年10か月です。短期になります。
この家を翌年の2026年に売れば、2026年1月1日の時点で5年10か月なので長期です。 売る時期を数か月ずらすだけで、税率が39%から20%に変わります。 利益が1,000万円なら、190万円の違いです。
相続した家を売る場合は、数え方が変わります。 亡くなった人が持っていた期間を引き継ぐので、 相続してすぐ売っても長期になることがほとんどです。 取得費も引き継ぐため、何十年も前に買った値段が取得費になります。
復興特別所得税と住民税
税率の話には、所得税だけでなく住民税も含まれています。 長期の20%は、所得税15%と住民税5%の合計です。
さらに所得税には復興特別所得税が上乗せされます。 譲渡所得に直接かけるのではなく、計算した所得税額に2.1%をかけます。 長期なら15% × 1.021 で、所得税は実質15.315%です。 合計すると20.315%になります。
住民税は、所得税とは納めるタイミングが違います。 所得税は確定申告のときに納めますが、 住民税は申告した内容をもとに、その年の6月以降に通知が来ます。 確定申告で所得税を払って終わったつもりでいると、 数か月後に住民税の通知が届いて驚くことになります。
もうひとつ、知っておくと安心なことがあります。 譲渡所得は、給与など他の所得とは切り離して計算されます。 これを分離課税といいます。家を売って大きな利益が出ても、 その年の給与にかかる所得税の税率が上がることはありません。 逆に、給与が高い人だからといって譲渡所得の税率が上がることもありません。 決めるのは所有期間だけです。
ただし住民税や社会保険料の計算では、譲渡所得が所得に含まれることがあります。 国民健康保険に入っている場合、売った翌年の保険料が大きく上がることがあり、 これは税金とは別に効いてきます。売却益が大きくなりそうなら、 翌年の保険料まで見込んでおいてください。
いつ払うのか
譲渡所得税は、売った年の翌年に確定申告して納めます。 2026年に売ったなら、2027年の2月16日から3月15日までが申告の期間です。
税金がゼロでも、申告が必要な場合があります。3,000万円特別控除を使って譲渡所得がゼロになった場合、 申告しなければ控除そのものが適用されません。 「税金が出ないから申告しなくてよい」と考えると、 控除を使えないまま課税されることになります。
申告には、売買契約書、買ったときの契約書、 仲介手数料の領収書、登記事項証明書などが必要です。 買ったときの契約書は、売る前に探しておいてください。 売ったあとに見つからないと分かっても、取り返しがつきません。
自分の家でいくらになるのかは、実際の数字を入れてみるのが早いです。自分の金額で、手元に残る額を計算すると、売却価格からローンの完済額・諸費用・譲渡所得税を引いた現金が出ます。 3,000万円特別控除を使った場合との差も並びます。