マイホーム売却の3,000万円特別控除とは？

マイホームを売ったときには、利益から最大3,000万円を引ける特例があります。 正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

まず押さえておきたいのは、引く相手は売却価格ではないということです。 5,000万円で売ったから2,000万円に課税される、ではありません。 引くのは利益（譲渡所得）からです。

4,000万円で買った家を5,000万円で売ったなら、利益はおおよそ1,000万円です。 ここから3,000万円を引けるので、譲渡所得はゼロになり、税金もゼロです。 利益が3,000万円までなら、この控除だけで課税されません。

利益がいくらになるかの計算そのものは、家を売ると税金はいくらかに書いています。控除の話に進む前に、 利益と手元に残る現金が別ものであることだけは押さえておいてください。

額は覚えやすい一方で、使えるかどうかは条件の束で決まります。 すべて満たす必要があり、ひとつでも外れると使えません。

• 売った資産が、いま住んでいる家屋か、以前住んでいた家屋であること。家屋とともに売る敷地や借地権も対象です。
• 以前住んでいた家屋の場合は、期限内に売ること（次の節で説明します）。
• 売った年の前年および前々年に、この特例を受けていないこと。
• 売った年、前年、前々年に、マイホームの買換えや交換の特例を受けていないこと。
• 売った家屋や敷地について、収用等の特別控除など他の特例を受けていないこと。
• 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に売ったものでないこと。

「前年および前々年に受けていないこと」というのは、 実質3年に1回しか使えないという意味です。 短い間隔で住み替えを繰り返す場合、2回目以降は使えないことがあります。

「特別の関係がある人」の範囲は、思っているより広いものです。 親子や夫婦のほかに、生計を一にする親族、 売ったあとにその家で同居する親族、内縁関係にある人、 特殊な関係のある法人も含まれます。身内に売って控除を使う、という形は通りません。

マネック（案内役）：条件を満たすか自信がないときは、売る前に税務署で聞いてみて。 売ったあとだと、直しようがないから。

売ったときに2つ以上マイホームを持っていた場合は、主として住まいに使っていた家屋だけが対象です。 住民票をどちらに置いていたかではなく、実際にどちらで暮らしていたかで判断されます。

最新の条件はマイホーム売却の特例に、出典と確認日を付けて置いています。

いま住んでいる家なら、期限の心配はありません。 問題になるのは、引っ越したあとの家を売る場合です。

この違いは小さくありません。 2023年5月に住まなくなったとします。 「3年以内」と読むと2026年5月で切れることになりますが、 実際には2026年12月31日まで使えます。7か月ちがいます。

逆に、年の初めに住まなくなった場合は余裕が大きくなります。 2023年1月に引っ越したなら、こちらも2026年12月31日まで。 いつ引っ越したかによって、使える期間は3年から4年近くまで幅があります。

期限までに売買契約を結ぶだけでなく、引き渡しまで終える必要があります。 不動産の売却には、買い手を探してから引き渡すまで数か月かかるのが普通です。 期限が近い場合は、そこから逆算して動き始めてください。

上の条件を満たしていても、家屋の性質によって対象外になるものがあります。

• この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
• 家を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
• 別荘などのように、主として趣味・娯楽・保養のために所有する家屋

別荘やセカンドハウスは対象になりません。泊まったことがあっても、生活の本拠でなければマイホームとは扱われません。 投資用に買ったマンションも同じです。

「控除を使うために、売る直前だけ住民票を移す」という形も通りません。 実際に生活の本拠としていたかどうかで判断されるので、 住民票だけ移しても、その実態がなければ認められません。

夫婦で持分を分けて持っている家を売る場合、 控除は持ち主ごとに3,000万円ずつ使えます。 2人の共有なら、合わせて6,000万円まで引けることになります。

ただし条件は一人ずつ判定されます。 家屋に住んでいたのが一方だけで、もう一方は敷地の持分しか持っていない、 というような場合は、扱いが変わります。 原則として、家屋を持っていて住んでいた人が対象で、 敷地だけを持っている人は一定の要件のもとで使えます。

利益が3,000万円を超えそうな家で、名義が一人になっている場合、 売る前に名義を分けて控除を2人分にする、という発想が出てきます。これはおすすめできません。贈与税がかかりますし、売却直前の名義変更は 控除を受けるためだけの行為と見られる可能性があります。

家屋を取り壊して土地だけを売る場合にも、条件が足されます。 敷地の売買契約が家屋を取り壊した日から1年以内に結ばれていること、 そして取り壊してから契約までのあいだ、 その土地を駐車場などに使っていないことが必要です。 更地にしてから買い手を探すつもりなら、この1年に注意してください。

住み替える人が、いちばん見落とすところです。 この特例と住宅ローン控除は、併用できません。

新しい家に入居した年、その前年または前々年にこの特例を受けていると、 住宅ローン控除を受けられません。 また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年に、 住宅ローン控除の対象となる資産以外の資産を売ってこの特例を受ける場合も、 住宅ローン控除を受けられなくなります。

売った家の税金がゼロになったことだけを見て喜ぶと、 新しい家で使えたはずの住宅ローン控除を失っています。 控除の期間は10年以上あるので、差し引きで損をすることがあります。

住み替えを考えているなら、売る前に両方を計算してみてください。自分の金額で、控除を使った場合の税額を出すと、控除ありとなしの税額が並びます。 その差と、新しい家で受けられる住宅ローン控除の見込み額を比べることになります。

ここまでは利益が出た場合の話です。 買ったときより安く売って損が出た場合にも、別の特例があります。

マイホームを売って損が出たとき、 その損を給与など他の所得と相殺できる仕組みがあります。 相殺しきれなかった分は、翌年から3年間くりこして使えます。 給与から引かれていた所得税が戻ってくることになるので、 効果としては小さくありません。

これには2つの型があります。 売ったあとに新しい家を買う場合の特例と、 売ったあとの残った住宅ローンについての特例です。 どちらも条件があり、所有期間が5年を超えていることなどが必要です。

3,000万円特別控除とは別の制度で、併用はできません。そもそも損が出ていれば控除する利益がないので、 迷うことは少ないはずです。ただし 「損が出たから申告は要らない」と考えると、 この相殺が使えなくなります。損が出たときこそ申告してください。

この特例は、黙っていても適用されません。 売った年の翌年に確定申告をして、初めて使えます。

控除を使って譲渡所得がゼロになる場合でも、申告は必要です。 「税金が出ないから申告しなくてよい」と考えると、 控除が適用されないまま課税されることになります。 ここは間違えると、そのまま数百万円の差になります。

申告のときには、次のものが要ります。

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
• 売ったときの売買契約書の写し
• 買ったときの売買契約書の写し（取得費の証明）
• 仲介手数料や登記費用などの領収書
• 住民票の除票など、そこに住んでいたことが分かる書類

このうち手に入れにくいのが買ったときの契約書です。 何十年も前のものだと、どこにあるか分からないことがあります。 見つからない場合の扱いは取得費が分からないときの考え方に書きました。売る前に探しておくと、後から慌てずに済みます。

マネック（案内役）：控除でゼロになっても、申告はしてね。 しないとゼロにならないの。ここだけは忘れないで。