取得費が分からないと、何が起きるか
家を売って出た利益には税金がかかります。 利益は「売れた金額 − 買ったときの値段 − 売るためにかかった費用」で計算します。 この買ったときの値段のことを取得費といいます。
取得費を証明するのは、買ったときの売買契約書です。 これが見つからないと、実際にいくらで買ったかを税務署に示せません。 そして示せない場合、売った金額の5%しか引けないという扱いになります。
5,000万円で売った家を考えてみます。 4,000万円で買っていて契約書があれば、利益はおおよそ1,000万円です。 3,000万円特別控除を使えば、税金はゼロになります。
契約書が見つからないと、取得費は250万円（5,000万円の5%）として計算されます。 利益はおよそ4,750万円になり、3,000万円を引いても1,750万円が残ります。 長期なら税額は350万円を超えます。
概算取得費の5%ルール
取得費が分からないときに、売った金額の5%を取得費とできる決まりがあります。 これを概算取得費といいます。
救済のための決まりに見えますが、実際にはほとんどの場合で不利です。 いまの日本で、売値の5%でしか買えなかった家というのは、 よほど値上がりしたものに限られます。
この決まりには、もう一つの使い道もあります。実際の取得費が売った金額の5%を下回るときにも使えるという点です。 たとえば何十年も前に非常に安く買った土地で、 いま大きく値上がりしている場合は、概算取得費のほうが有利になります。 契約書があっても、両方を計算して有利なほうを選べます。
取得費に入れられるもの
取得費は、買ったときに払った代金だけではありません。 買うためにかかった費用も入れられます。入れ忘れると利益が大きくなり、 そのぶん税金が増えます。
- 購入代金（土地と建物）
- 買ったときの仲介手数料
- 購入時の売買契約書の印紙税
- 登記費用（登録免許税・司法書士報酬）
- 不動産取得税
- 土地の測量費、建物の設計変更や増改築の費用
- 買ったあとに行ったリフォームのうち、資本的支出にあたるもの
このうち見落とされやすいのがリフォームの費用です。 壁紙の張り替えのような原状回復は入りませんが、 間取りを変える、耐震補強をする、設備を高性能なものに替えるといった 「価値を高める工事」は取得費に入れられます。
リフォームの領収書は、契約書ほど意識して保管されていないことが多いものです。 工事会社に残っている場合もあるので、金額が大きかったものは問い合わせてみてください。
建物はそのままの値段では引けない
もう一つ、見落とされやすい仕組みがあります。 建物の取得費は、買ったときの値段そのままではありません。
建物は時間とともに価値が下がっていくものとして扱われます。 そのため、買った値段から住んでいたあいだの減価償却費にあたる額を引いた 残りが取得費になります。土地にはこの計算がありません。
3,000万円の家のうち建物が1,500万円で、20年住んだとします。 木造の場合、減価償却費相当額は1,000万円近くになり、 建物の取得費は500万円ほどまで下がります。土地と建物を合わせた取得費は、買った値段よりかなり小さくなります。
この計算があるために、「買った値段より安く売ったのに税金がかかった」 ということが起こります。手元の現金としては損をしていても、 税金の計算上は利益が出ていることがあるのです。
土地と建物の内訳が契約書に書かれていない場合は、 消費税の額から建物価格を逆算する方法などがあります。 そこまで来ると自力では難しいので、税理士か税務署に相談してください。
リフォーム代を入れ忘れない
取得費のなかで、いちばん取りこぼされやすいのがリフォームの費用です。 買ってから20年、30年のあいだに手を入れていれば、 合計で数百万円になっていることも珍しくありません。
ただし、すべてが入るわけではありません。 分かれ目は、価値を高める工事か、元に戻す工事かです。 税法では前者を資本的支出、後者を修繕費と呼びます。
間取りを変える、耐震補強をする、断熱性能を上げる、 使っていなかった屋根裏を部屋にする、といった工事は 資本的支出にあたり、取得費に入れられます。
一方で、壁紙を張り替える、壊れた給湯器を同等のものに替える、 外壁を塗り直す、といった工事は修繕費として扱われ、 取得費には入りません。元の状態に戻しただけと見るからです。
領収書が残っていない場合でも、 工事をした会社に記録が残っていることがあります。 大きな工事をした覚えがあるなら、問い合わせてみる価値はあります。 金額が大きいほど、税額に効いてきます。
契約書が無いときに探す先
売買契約書が見つからなくても、あきらめる前に探せる先があります。 税務署が認めるかどうかは個別の判断になりますが、ほかの資料から取得費を示せることがあります。
- 住宅ローンの金銭消費貸借契約書 … 借入額から購入価格を推定できることがあります。
- 通帳の記録 … 購入代金を振り込んだ記録が残っていれば、金額の裏づけになります。
- 抵当権設定の登記事項証明書 … 債権額が記載されています。法務局で取れます。
- 分譲時のパンフレットや価格表 … 新築で買った場合、当時の販売価格が載っています。
- 仲介した不動産会社 … 取引の記録が残っていることがあります。
- 購入時の登記済証（権利証）や、登記識別情報の通知
複数の資料を組み合わせて示すことになるので、一つ見つかっただけで安心せず、集められるだけ集めてください。
自分の場合にどれだけ差が出るのかは、自分の金額で、取得費が分かる場合と分からない場合を比べるで出せます。探す手間に見合うかどうかの判断材料になります。
実額と概算、どちらを使うか
契約書が見つかった場合でも、 実際の取得費と概算取得費（売った金額の5%）のどちらか有利なほうを選べます。 必ず実額を使わなければならない、というものではありません。
実額のほうが小さくなるのは、買った値段が安かった場合です。 親の代から持っている土地や、大きく値上がりした地域の物件では、 買った値段が売値の5%を下回ることがあります。 その場合は概算取得費のほうが取得費が大きくなり、利益が小さくなります。
ただし、これは一つの資産について、どちらかを選ぶものです。 土地は実額、建物は概算、といった組み合わせ方はできません。 土地と建物をまとめて一つの居住用財産として計算します。
もうひとつ、契約書が土地と建物を分けずに 総額だけ書いている場合があります。 建物には減価償却の計算が必要なので、内訳が要ります。 新築で買った場合は、契約書に書かれた消費税の額から 建物価格を逆算できます。消費税は建物にしかかからないので、 消費税額を税率で割れば建物の本体価格が出ます。
中古で個人から買った場合は消費税がかからないため、この方法が使えません。 固定資産税評価額の比で按分する、といった方法をとることになります。 ここまで来ると自力では難しいので、税務署か税理士に相談してください。
相続した家の場合
相続した家を売るときは、取得費の考え方が変わります。 相続したときの価額ではなく、亡くなった人が買ったときの値段を引き継ぎます。
つまり、親が40年前に500万円で買った土地を相続して3,000万円で売ったなら、 取得費は500万円です。相続税の計算で使った評価額ではありません。 利益が大きくなるので、税額もそのぶん大きくなります。
所有期間も引き継ぎます。 相続してすぐ売っても、亡くなった人が長く持っていれば長期譲渡所得になります。 税率の区分については家を売ると税金はいくらかを見てください。
相続した家には、亡くなった人が住んでいた家を売るときの 別の特別控除が用意されていることもあります。 条件が細かいので、相続した家を売る場合は 税理士か税務署に確かめることをおすすめします。