国税庁

3,000万円控除は、どういうときに使える？

マイホームを売ったときは、利益から最大3,000万円を 引ける特例があります。多くの人はこれで税金がゼロになります。 ただし使えるかどうかは条件の束で決まり、 外れると税額が数百万円変わります。このページには、額・条件・対象外を出典付きで置いています。

改正時取得2026年9月29日確認国税庁の公表ページ

マイホームを売ったときの2つの特例

この2つは併用できます。3,000万円を引いたうえで、残った利益に軽減税率をかけられます。どちらか一方という制度ではありません。

特例効き方上限
3,000万円特別控除譲渡所得から差し引く3,000万円
軽減税率の特例（10年超所有）税率を下げる（合計20%→14%）課税長期譲渡所得のうち6,000万円まで

税率そのものは不動産を売ったときの譲渡所得税にまとめています。

3,000万円特別控除を使うための条件

すべて満たす必要があります。ひとつでも外れると、控除は使えません。

条件中身
売った資産が、居住用のものであることいま住んでいる家屋か、以前住んでいた家屋（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合）。家屋とともに売る敷地や借地権も対象です。売ったときに2つ以上マイホームを持っていた場合は、主として住まいに使っていた家屋だけが対象になります。
前年・前々年に、この特例を使っていないこと売った年の前年および前々年に、この特例や、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例を受けていないこと。実質、3年に1回しか使えません。
買換えや交換の特例を使っていないこと売った年、その前年および前々年に、マイホームの買換えやマイホームの交換の特例を受けていないこと。
他の特例を重ねて使っていないこと売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例を受けていないこと。
親族などへの売却でないこと親子や夫婦など「特別の関係がある人」に売ったものでないこと。生計を一にする親族、売った後にその家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人も含まれます。

期限の読み方に注意してください。「住まなくなってから3年以内」ではありません。正しくは「住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。 2023年5月に住まなくなったなら、2026年12月31日まで使えます。 「3年以内」と読むと2026年5月で切れることになり、7か月ぶん短く見積もることになります。

そもそも対象にならない家屋

上の条件を満たしていても、家屋の性質によって対象外になるものがあります。

対象外となる家屋
この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋

別荘やセカンドハウスは、住んでいた実績があっても対象になりません。 また、売ったときに2つ以上マイホームを持っていた場合は、主として住まいに使っていた家屋だけが対象です。

軽減税率の特例を使うための条件

3,000万円特別控除の条件に加えて、所有期間の条件が入ります。

条件中身
所有期間が、家屋と敷地のどちらも10年を超えること売った年の1月1日時点で数えます。家屋だけ、敷地だけが10年を超えていても使えません。日本国内にある居住用財産に限ります。
3,000万円特別控除と同じ居住用の条件を満たすこといま住んでいる家屋か、以前住んでいた家屋（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る場合）であること。親族などへの売却でないことも同じです。
前年・前々年にこの特例を受けていないこと軽減税率の特例についても、3年に1回という制限があります。

住宅ローン控除とは併用できません

新しい家に入居した年、その前年または前々年にこの特例を受けていると、住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）および認定住宅新築等特別税額控除を受けられません。また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年に、住宅ローン控除の対象となる資産以外の資産を譲渡してこの特例を受ける場合も、住宅ローン控除を受けられません。

住み替える人が、いちばん見落とすところです。3,000万円控除で今回の税金がゼロになっても、新しい家の住宅ローン控除が使えなくなります。 控除の期間は10年以上あるので、差し引きで損をすることがあります。 どちらが得かは、売った家の利益と、新しい家の借入額の両方で決まります。

この数字は、自動では書き換えません。

額は長く変わっていませんが、条件は税制改正で足されたり外れたりします。条件は文章で公表されていて、円や%のように機械で照合できる形ではありません。要約すると意味が変わるものが多いため、一次情報を読んで書き換えます。

3,000万円特別控除の額と条件、軽減税率の特例の条件、住宅ローン控除との関係は月1回の見張りで公表ページと突き合わせていますが、 差が見つかっても値は自動で入れ替えません。改正の「年分」と「施行日」はずれる年があり、 公表ページの数字をそのまま入れると、年の途中で誤った額を出すことになるためです。 一次資料を読んで確かめてから、期間を足す形で反映します。

自分の家で、控除を使った場合と使わない場合の差を出す

売却予定の価格、買ったときの値段、住宅ローンの残高、いま住んでいるかどうかを入れると、3,000万円特別控除を使った場合と使わない場合の税額が並びます。控除でいくら減るのかが、自分の金額で分かります。

控除の効果を計算する