ペアローンで家を買うときに、借入の割合は決めやすい一方で、登記の持分をどうするかは後回しになりがちです。ところがこの2つがずれていると、贈与税の問題になることがあります。しかも持分は登記で確定するので、あとから直すと別の税がかかります。決めるのは契約の前です。
持分は、出したお金の割合で決まる
共有で不動産を取得するとき、登記する持分は自由に決められます。2分の1ずつにすることも、3分の2と3分の1にすることもできます。ただし税務上は、実際に出したお金の割合に合っていることが前提になっています。
合っていないとどうなるか。多く持分を得た側が、出していないお金の分だけ利益を受けたことになります。相続税法第9条は、対価を支払わないで、または著しく低い価額の対価で利益を受けた場合について定めていて、この考え方が当てはまります。
ここで言う「出したお金」は、借入だけではありません。住宅の取得にかかった資金のすべてです。借入、頭金、諸費用に充てた現金、親から受けた資金、どれも含まれます。
国税庁が示している例
国税庁のタックスアンサー No.4411「共働きの夫婦が住宅を買ったとき」に、具体例が載っています。
3,000万円の住宅を、夫が2,000万円、妻が1,000万円出して取得し、登記はそれぞれ2分の1ずつにしたという例です。妻の持分2分の1は1,500万円に相当しますが、妻が出した資金は1,000万円です。差額の500万円について、夫から妻へ贈与があったことになるとされています。
同じページは、資金の負担割合に応じて夫3分の2、妻3分の1で登記していれば贈与税の問題は生じない、としています。問題になるのは割合がずれていることであって、共有にすること自体ではありません。
| 出した資金 | 資金の割合 | 登記した持分 | 判定 | |
|---|---|---|---|---|
| 夫 | 2,000万円 | 3分の2 | 2分の1 | 持分が少ない |
| 妻 | 1,000万円 | 3分の1 | 2分の1 | 差額が贈与とされる |
国税庁 タックスアンサー No.4411「共働きの夫婦が住宅を買ったとき」の例。根拠は相続税法第9条です。
この例の金額は、国税庁のページに載っているものをそのまま引いています。税率や基礎控除は税制改正で変わるので、この記事には書きません。実際にいくらの贈与税になるかは、贈与があったとされた年の制度で計算することになります。
頭金を入れると、借入の割合とずれる
いちばん起きやすいのが、このずれです。
借入をちょうど半分ずつにしても、頭金を片方だけが出していれば、出したお金の合計は同じになりません。頭金を出したほうの負担が大きくなります。それなのに持分を2分の1ずつにすると、もう一方が差額の利益を受けたことになります。
逆の形もあります。借入の割合を年収に合わせて70対30にしておきながら、頭金は折半した、という場合です。このときの負担割合は70対30でも50対50でもなく、その間のどこかになります。借入の割合だけを見ても、持分の正解は出ません。
- 借入（Aさんの契約の額）
- 借入（Bさんの契約の額）
- それぞれが出した頭金
- それぞれが出した諸費用の現金
- それぞれが受けた住宅取得等資金の贈与
この5つを足して、はじめて負担の割合が出ます。契約の前に、誰がいくら出すかを数字で決めておく必要があるのはそのためです。
諸費用の扱いも決めておくと、あとで迷いません。仲介手数料、登記の費用、事務手数料、火災保険料といった取得に関わる支出を、どちらの財布から出すのか。金額としては借入や頭金より小さいものの、合わせると数百万円になることがあります。「余っているほうから出した」で済ませると、負担の割合が後から追えなくなります。振込の記録が残る形にして、誰がいくら出したかを控えておいてください。
借入の割合を動かしたときに、毎月の返済と2人それぞれの負担がどうなるかは借入割合ごとの負担を試算すると出ます。ただしそこで出るのは金額の話で、持分が妥当かどうかの判定ではありません。
親から受けた資金も、出したお金に入る
親や祖父母から住宅の取得資金を受けることがあります。これも「出したお金」に入りますが、受け取った人の負担として入ります。
Aさんの親から1,000万円を受けてAさんが住宅の取得に充てたのなら、それはAさんが出した資金です。Bさんの負担にはなりません。だから持分も、その分だけAさんのほうが大きくなります。
直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合には、一定の要件のもとで非課税になる特例があります（国税庁 タックスアンサー No.4508）。非課税限度額も適用できる期間も改正で変わるので、この記事には金額を書きません。使えるかどうかと限度額は、その年の制度で確かめてください。
この特例を使うには、受贈者が住宅を所有することが要件に入っています。共有持分を持つ形でも構いませんが、持分をまったく持たない人がこの特例を使うことはできません。持分の決め方と、特例を使えるかどうかは連動しています。
登記したあとに直すと、別の税がかかる
持分は登記で確定します。あとから「やはり割合を変えたい」となったときに起きることを見ておきます。
持分を移すには、贈与するか、売買するかのどちらかになります。贈与なら贈与税の対象になり、売買なら譲渡所得の対象になります。どちらにしても登記をやり直すので登録免許税がかかり、不動産取得税の対象にもなります。最初から合わせておけば要らなかった費用です。
住宅ローンの借入割合のほうも、あとから変えるのは簡単ではありません。契約した額を動かすには借り換えが要り、金融機関の承認が必要です。2本の契約を1本にまとめる場合も同じです。
共有にすること自体にも、あとから効いてくる性質があります。民法第251条第1項は、各共有者は他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができないとしています（その形状または効用の著しい変更を伴わないものは除かれます）。売却は共有物の処分なので、共有者全員の同意が要ります。
管理に関する事項は、同法第252条第1項により各共有者の持分の価格に従ってその過半数で決まります。つまり持分の割合は、決定権の重さでもあります。2分の1ずつにすると、意見が割れたときに過半数になりません。
意見が割れるのは、離婚のときだけではありません。転勤で貸したい、建て替えたい、売って住み替えたい——どれも相手の同意が要ります。持分を決めるときに見ているのは税金の話だけではない、ということです。
持分も借入割合も、決めやすいのは契約の前だけです。あとから直すほうが、手間も費用も大きくなります。
契約の前に決めておくこと
順番で言えば、こうなります。
- 誰がいくら出すかを、借入・頭金・諸費用・贈与に分けて数字にする
- その合計から、出したお金の割合を出す
- 登記する持分を、その割合に合わせる
- 合わせられない事情があるなら、契約の前に税務署か税理士に相談する
合わせられない事情というのは、たとえば住宅取得等資金の贈与の特例を使う都合で持分を持たせたい、といった場合です。こういうときに「とりあえず半分ずつで登記して、あとで考える」としてしまうと、直すのに費用がかかります。
決めた内容は、残しておいてください。誰がいくら出したかを示す資料は、贈与の有無が問われたときに必要になります。売買契約書、振込の控え、借入の契約書、贈与を受けたときの資料。当時の記録がないと、あとから負担の割合を説明できません。住宅を売るときにも、取得にかかった費用を示す資料として同じものが要ります。まとめて1か所に置いておくと、どちらの場面でも使えます。
住宅ローン控除の側にも、持分は効いてきます。控除の対象になるのは、その人が取得した部分についての借入です。借入の額が大きくても、自分の持分に対応する取得対価を超える部分は対象になりません。持分を小さくしておいて借入だけ大きくする、という形は通らないということです。
ToMiの試算では、持分が妥当かどうかの判定はしていません。頭金の出どころと金額まで入れていないためで、計算で出せる話ではなく、確認が要る話です。住宅ローン控除の計算でも、取得対価と持分に応じた上限は見ていません。実際の控除額がこれより小さくなることがあります。
契約の形そのものによる違いはペアローンと収入合算の違いに、万一のときに何が残るかはペアローンの団信で、何が残るかに分けて書いています。