住宅ローン、変動と固定で将来いくら違う？
借入額・返済期間・変動金利・固定金利と、金利が上がる幅と時期を動かすと、完済までの総負担の差がその場で変わります。
既定値は全国77機関の金利幅（2026年10月）とフラット35の最低金利です。 借りる予定の金融機関の適用金利に置き換えてください。
固定金利の種類
変動金利が上がる幅
上がる時期
3年後に上がるとして、幅を変えたときの差
- 横ばい2,475万円変動が軽い最高113,662円
- ＋1%1,783万円変動が軽い最高131,681円
- ＋2%1,030万円変動が軽い最高151,275円
- ＋3%220万円変動が軽い最高172,363円
返済額の見直しルール
すべての変動金利に付いているわけではありません。 分からないときは上限なしで計算し、両方を並べます。
事務手数料は借入額の2.2%（2%＋消費税）が多く、この借入額なら88万円。 保証料を金利に含める商品もあります。
完済までの総負担の差（諸費用込み）
1,783万円変動が軽い
この条件では、変動金利のほうが総負担が約1,783万円少ない試算です。
変動の総負担
¥55,537,042
全期間固定の総負担
¥73,363,391
変動の初回返済額
113,662円
変動のいちばん高い月
131,681円
初回から＋18,019円
変動と全期間固定の推移
月返済額・元金残高・累計利息
毎月いくら払うか。上がり方が見える
変動金利の損益分岐点
3年後に上がる場合、＋3.26%（4.3%）で全期間固定と並びます。
「いつから上がるか」を変えると、この金利も変わります。残っている元金が違うためです。
＋1%なら、いつ上がっても変動のほうが軽い試算です。
見直しルールがある契約だった場合
毎月のいちばん高い月は133,320円（上限なしなら131,681円）。この条件では、抑えられて最後に残る額は出ません。
上限があるほうが高くなっています。見直しまで返済額が据え置かれるあいだ元金が減らないので、 見直しの月に残っている額が多くなるためです。返済額が据え置かれることは、負担が軽いことを意味しません。
この試算の前提（6件）
- ・元利均等返済で計算しています。借入額・返済期間はどちらの金利タイプでも同じです。
- ・将来の金利は予想していません。ここで置いた上昇幅・時期になった場合の試算です。
- ・諸費用は借入に組み込まず、手元から払う前提で総負担に足しています。登録免許税・司法書士報酬・印紙税・火災保険料は別にかかります。
- ・元金均等返済・ボーナス返済には対応していません。5年ルール・125%ルールも、元金均等返済では適用されません。
- ・返済額の見直しルールが未確認なので、金利が変わるたびに返済額を引き直す前提で計算しています。見直しの上限がある場合は、毎月の返済額が低く出るかわりに元金の減りが遅れます。
- ・住宅ローン控除は含めていません。金利タイプではなく借入残高と所得税額で決まるためです。
この計算機をサイトに埋め込む
下のコードを貼るだけで、上と同じものがそのまま表示されます。 商用・非商用を問わず無料で、申請も連絡も不要です。
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</script>高さについて
中身の高さは枠の幅で変わる（狭いほど縦に伸びる）ため、数字を固定するとどこかの幅で スクロールバーか余白が出ます。上のコードには高さを自動で合わせるスクリプトが付いているので、iframeとあわせてそのまま貼ってください。 スクリプトを貼れない場合は iframe だけでも動きます（高さは3030px で固定になります）。
WordPressに貼るとき
- ・ブロックは「カスタムHTML」を使ってください。 「ショートコード」ブロックは
[...]形式の ショートコード用で、HTMLを書く場所ではありません。 - ・「投稿ページ」に指定されている固定ページには貼れません。設定 → 表示設定で投稿ページに割り当てたページは、本文が表示されない仕組みになっています （編集画面の上に「最新の投稿を表示するページを編集中です」と出ます）。別の固定ページを作ってください。
- ・変動と固定のどちらがよいかは出しません。出すのは「置いた前提のもとで総負担がいくら違うか」と「何%上がると並ぶか」だけです。将来の金利は予想していません。
- ・損益分岐の金利には、必ず「いつから上がるか」が付いています。同じ上昇幅でも、早く上がるほど残っている元金が多く、分岐点の金利は変わります。時期を書かない1つの数字は意味を持ちません。
- ・5年ルール・125%ルールは、すべての変動金利に付いているわけではありません。採用していない銀行があり（SBI新生銀行・ソニー銀行・PayPay銀行は公式に「ない」と明記）、元金均等返済では適用されません。契約条件を選べるようにしてあります。
- ・ルールがあると毎月の返済額は抑えられますが、負担が減るわけではありません。抑えられたぶんは元金の減りの遅れになり、期間の最後に残る額として出しています。返済額が利息に届かない月があれば未払利息として表示します。
- ・当初固定の固定期間が終わるときの上昇には、125%ルールをかけていません。固定期間の終了は金利の見直しではなく契約で決まっていた切り替えなので、通常は適用されません。
- ・当初10年固定で11年目以降の金利を空欄にすると、同じ金利が続く前提になります。そういう商品はありません。契約書の「固定期間終了後」の引下げ幅を確かめて入れてください。
- ・元利均等返済で計算しています。ボーナス返済・元金均等返済・諸費用の借入への組み込み・住宅ローン控除は入っていません。控除額は /check/mortgage-tax-credit で別に試算できます。
- ・諸費用は手元から払う前提で、総負担に足しています。借入額には乗せていません。登録免許税・司法書士報酬・印紙税・火災保険料は別にかかります。
- ・団体信用生命保険の保障範囲は金融機関ごとに違うため、金利だけでは比べられません。特定の金融機関や商品を推奨するものではありません。
- ・ウィジェットの下部に、ToMiのトップページへのリンクが入ります。削除しないでください。
- ・特定の商品や指数を勧めるものではありません。