結論から
「利回りが高い」という一点で選ばれることが多い資産ですが、 その高さがどこから来ているのかを知らないと、 金利が上がった局面で想定と違うことになります。
ここでは、家賃が分配金になるまでの道すじと、 そこを削る要因を順に見ていきます。
何を持っていることになるのか
リートは、投資家から集めたお金でオフィスビルや物流施設、 住宅、商業施設などを買い、その家賃収入を投資家に配る仕組みです。 日本の証券取引所に上場しているものをJリートと呼びます。
Jリートの全体の動きを表す指数が東証REIT指数です。 個別のリートを選ばずにまとめて持ちたい場合は、 この指数に連動する商品を買うことになります。
ここでも、指数そのものは買えません。 買えるのは、その指数に連動するように作られたETFや投資信託です。 同じ指数に連動する商品でも、信託報酬には差があります。
株式との違いは、中身が建物と土地に限られていることです。 分散されているのは物件の場所と用途であって、資産の種類ではありません。 日本の不動産市場がまとめて悪くなる局面では、まとめて下がります。
もう一つ、株式会社との大きな違いは、 リート自身が事業をしていないことです。 物件の管理も運用の判断も外部の会社に任せていて、 リートは物件を持つ器としてだけ存在します。 このため、業績が伸びる余地は基本的に家賃と物件数だけに限られます。
| 日本株の指数 | Jリート | |
|---|---|---|
| 中身 | さまざまな業種の会社 | 不動産を持つ会社 |
| 収入の源 | 会社の利益 | 家賃 |
| 分配・配当の利回り | 低め | 高め |
| 金利の効き方 | 業種によって違う | 直接効く |
分配金が高くなる理由
Jリートの分配金利回りが株より高いのは、 運用がうまいからでも、割安に放置されているからでもありません。そういう決まりになっているからです。
リートには、利益の大半を投資家に配ることで 法人税がかからなくなる仕組みがあります。 このため、稼いだ家賃を会社に貯めこまず、ほとんどを配ります。
一般の会社は、稼いだ利益の一部を配当に回し、 残りを設備投資や研究に使って会社を大きくします。 リートはその「残りを再投資して成長する」部分が小さい作りです。
つまり利回りの高さは、将来の成長を先に配ってしまっていることの裏返しでもあります。 手元に入る分は多いかわりに、内部にためて増える力は弱くなります。
物件を増やして規模を大きくするときも、 内部にためた資金が少ないぶん、外から調達することになります。 借入を増やすか、新しく投資口を発行して集めるかのどちらかです。 後者を選ぶと、既に持っている人の取り分が薄まることがあります。成長のたびに、外部からお金を入れる必要がある作りです。
もう一つ知っておきたいのは、分配金が約束されたものではないことです。 空室が増えれば家賃収入が減り、分配金も減ります。 過去には、大きく減らしたリートもありました。
金利が上がると、二重に効く
Jリートを持つうえで、いちばん効く要因が金利です。 しかも効き方が2つあります。
1つ目は、上の図にあった利払いです。 リートは物件を自己資金だけでは買わず、銀行から借りて買っています。 金利が上がれば利払いが増え、家賃から利払いを引いた残り、つまり配れる分が減ります。
2つ目は、比べられる相手が強くなることです。 国債や預金の利息が上がると、 「わざわざ値動きのあるリートを持たなくてもよい」と考える人が増えます。 その結果、リートの値段が下がりやすくなります。
- 利払いが増えて、分配金そのものが減る
- 国債や預金の利息が上がり、リートの魅力が相対的に下がる
- この2つが同時に起きるので、金利上昇局面では値段が下がりやすい
借入の条件も、リートによって違います。 長い期間で固定して借りているところは、 金利が上がってもすぐには利払いが増えません。 短い期間で借り換えを繰り返しているところほど、 上昇がそのまま利払いに出ます。同じリートでも、 この借り方の違いで受ける影響の速さが変わります。
逆に金利が下がる局面では、この2つが逆に働きます。 利払いが減って配れる分が増え、比べられる相手も弱くなります。 金利の方向によって、追い風にも向かい風にもなる資産です。
不動産そのものの心配ごと
金利のほかにも、中身が不動産であることから来る心配ごとがあります。
災害はそのひとつです。 日本の不動産に集中しているので、大きな地震があれば直接の影響を受けます。 保険はかけられていますが、修繕のあいだ家賃が入らないことはあります。
物件が少ないリートほど、1棟の事情が全体に響きます。 大きなテナントが1社抜けただけで、 そのリートの収入が目に見えて減ることがあります。 何棟を持っているか、収入がどれだけ分かれているかは、 個別のリートを選ぶときに必ず見るところです。
景気の影響も受けます。 企業の業績が悪くなればオフィスの解約が増え、空室が埋まりにくくなります。 埋めるために家賃を下げれば、収入はさらに減ります。
用途による違いも大きくなりました。 オフィス、住宅、物流、商業、ホテルでは、 景気や生活の変化に対する強さが違います。 在宅勤務が広がった時期にはオフィスが、 人の移動が止まった時期にはホテルが、それぞれ強く影響を受けました。
物件の古さも、じわじわ効いてきます。 建物は年が経つほど修繕の費用がかさみ、 借り手にとっての魅力も落ちていきます。 このため定期的に手を入れる必要があり、その費用は家賃から出ます。 分配金として配れる分は、そのぶん減ります。
買い方と、資産の中での置き方
Jリートを持つ方法は、大きく3つあります。
| 方法 | 特徴 | 気をつける点 |
|---|---|---|
| 個別のリート | 物件と用途を選べる | 1本に集中する。分配金の増減が直接効く |
| ETF | 指数にまとめて連動 | 分配金が出るので、再投資は自分で |
| 投資信託 | 再投資型を選べる | 信託報酬に差がある |
分配金を受け取るたびに税金が引かれます。 長く持って増やしたいなら、中で再投資してくれる商品のほうが、税の分だけ有利になります。 分配金を生活費に充てたいなら、受け取る形のほうが合っています。
ETFと投資信託の違いは、分配金の扱いに出ます。 ETFは分配金が現金で口座に入るので、 再び投じたい場合は自分で買い直すことになります。 そのたびに税金が引かれるため、 長く持って増やしたい人には、この差が積み重なります。
資産全体の中での置き方としては、 日本株や日本の不動産をすでに持っている人ほど、重なりに注意が要ります。 自宅を持っている場合も、日本の不動産をすでに抱えている状態です。
分配金の受け取り方も、置き方を決めるうえで効いてきます。 年に2回ほど受け取る形が多く、その都度この金額が入ってきます。 生活費の一部として当てにするなら、 減った年にどう埋めるかまで決めておく必要があります。 分配金は約束された収入ではなく、家賃の残りだからです。
円建てなので、為替の増減は入りません。 外貨建ての資産を多く持っている人にとっては、 円で完結する資産という点が意味を持つこともあります。
過去にどれだけ下げたかは、Jリートに投資していたら今いくらかを試算すると、分配金を再投資した実績と、途中でいちばん沈んだ局面が円で出ます。