家の資産価値は30年後どうなる？

持ち家と賃貸を比べるとき、いちばん結果を左右するのが30年後にその住宅がいくらで売れるかです。 ここが変われば結論も変わります。ところがこの金額は誰にも分かりません。

よく見かけるのが「築30年なら購入価格の何割」という置き方です。 ひとつの目安にはなりますが、この形には問題があります。性質の違う2つの動きを、1つの数字に混ぜている点です。

混ざっているのは、その住宅が古くなったことと、その地域の相場が動いたことです。 同じ「30年後に半額」でも、相場が横ばいで建物が古くなった結果なのか、 相場が下がったうえに建物も古くなった結果なのかでは、意味がまるで違います。

マネック（案内役）：「築古だから安い」と「相場が下がったから安い」って、同じ値下がりでも中身が違うんだよね。片方は時間で確実に来るけど、もう片方は分からない。

この2つを分けて考える理由は、予想のしやすさが違うからです。

建物が古くなることは、時間が経てば確実に起きます。 どのくらい価値が落ちるかは物件によりますが、方向は決まっているので置きやすいほうです。 新しいうちは落ち方が速く、ある程度の年数を過ぎると 落ち方がゆるやかになっていく傾向も知られています。 手入れの状態によって、同じ築年数でも差がつきます。

一方で相場の値動きは、上がることも下がることもあります。 その地域に人が集まるか、金利がどうなるか、 近くに何ができるかといった、こちらで決められない事情で動きます。方向すら分からないので、1つの数字で置くのは無理があります。

分けて置くと、扱い方も変わってきます。 相場については「上がる場合・横ばいの場合・下がる場合」を並べて、 それぞれで結論がどうなるかを見ます。 1本の予想を立てて、それが当たるかどうかに賭ける必要はありません。

もうひとつ気をつけたいのが、相場の「横ばい」の意味です。 物価が上がっていく前提を置いているのに住宅の価格を横ばいに置くと、いまのお金の価値では下がっていることになります。 名目で横ばいなのか、物価を差し引いても横ばいなのかで、 30年後の金額はかなり変わります。どちらの意味で置いているのかを、 自分で分かったうえで動かしてください。

戸建てでは、この分け方がもっと大事になります。土地は古くなりません。建物は年数とともに価値が下がりますが、 土地の価値が下がるのは相場が動いたときだけです。

だから戸建てを「築30年だから購入価格の何割」と一括で見ると、土地まで古くなる扱いになってしまいます。 土地の割合が大きい物件ほど、この違いは大きくなります。

購入価格のうち土地がいくらかは、売買の資料で分かることがあります。 分からない場合でも、その地域の土地の相場と敷地の広さから、 おおよその見当をつけられます。内訳が分かるほど、将来の価値の置き方が現実に近づきます。

手を入れれば価値が上がるかというと、そう単純ではありません。手入れは価値を上げるためというより、下がり方を緩めるためと考えるほうが実際に近くなります。 リフォームに使った金額が、そのまま売値に上乗せされることは多くありません。

マンションにも土地の持ち分はありますが、 戸建てに比べて建物の割合が大きいのが普通です。 そのぶん、古くなることの影響を受けやすくなります。

一方で、マンションの価値は建物の古さだけでは決まりません。 駅からの距離、周りに何があるか、部屋の広さと間取り、建物がどう管理されてきたかが効いてきます。

• 駅からの距離と、その路線の使いやすさ
• 同じ建物で、これまでどのくらいの価格で売買されてきたか
• 修繕積立金が計画どおりに貯まっているか
• 大規模修繕が予定どおり行われてきたか
• 管理組合が機能しているか

管理の状態が価値に効くのは、買う側がそこを見るからです。 積立金が足りていない建物は、買ったあとに一時金を求められるかもしれません。 そのぶん価格に反映されます。同じ築年数でも、管理の差で値段が変わります。 売るときに見られるということは、買うときにも確かめられるということです。 管理組合の議事録や修繕の履歴は、頼めば見せてもらえることがあります。

検討している物件については、同じ建物や近くの似た建物が いくらで売り出されているかを見るのがいちばん早い方法です。 築20年、築30年の物件が実際にどのくらいの価格なのかを見れば、 自分の置いた前提が現実から離れていないかを確かめられます。

このとき見てほしいのは、売り出しの価格ではなく実際に売れた価格のほうです。売り出しの価格は売る側の希望で、 そこから値引きされて成約することが少なくありません。 国や自治体が公表している取引価格の情報を使えば、 実際にいくらで取引されたかを地域と築年数の組み合わせで調べられます。

ここまで見てきたとおり、30年後の住宅の価値は誰にも分かりません。 にもかかわらず、持ち家と賃貸の比較はこの数字でほとんど決まります。 どうすればよいでしょうか。

ToMiが取っている方法は、当てにいかないことです。 将来の価格を予想する代わりに、いくらなら持ち家と賃貸が並ぶかを逆算して出します。

この形にすると、確かめることがはっきりします。 その地域で、築30年ほどの似た住宅がいくらで売られているかを見ればよいのです。 逆算した金額よりずっと高い値段がついているなら持ち家側に傾きますし、 届いていないなら賃貸側に傾きます。

持ち家と賃貸、30年後の純資産はいくら違う？では、この逆算した金額を出しています。 あわせて、家賃がいくらなら並ぶか、何年住めば並ぶかも出るので、 3つの角度から自分の位置を確かめられます。

この考え方には、もうひとつよいところがあります。あとから確かめ直せることです。 将来の価格を1本の予想として置いてしまうと、数年後に相場が動いたときに その予想が合っていたのかどうかがはっきりしません。 境目の金額で持っていれば、そのときの相場と見比べるだけで、 自分がどちら側にいるのかをいつでも確かめられます。

将来の住宅の価値は、当てられるものではありません。 当てにいくのをやめて、境目の金額を知っておくほうが、 結果として判断はしやすくなります。 買うか借りるかを決めたあとも、その金額は手元に残しておく価値があります。