AIに売却価格の調べ方を相談する

この相談でAIに聞くこと

相談文には、次の項目が番号つきで入ります。何を答えてもらうかを決めておくと、 感想ではなく判断材料が返ってきます。

1. 1. この条件の物件の相場を調べるために、どの資料を、どの順で見ればよいか
2. 2. 成約価格と売り出し価格の違いと、それぞれをどう読み分けるか
3. 3. 見つけた事例を自分の物件に当てはめるとき、何をどう調整すればよいか
4. 4. 不動産会社の査定額が妥当かどうかを、自分で確かめる方法
5. 5. 売り出し価格を決めるときに、相場に対してどう幅を持たせる考え方があるか
6. 6. 売りたい時期によって、価格の付け方をどう変えるか

良い回答に入っているはずのもの

相談文には、次の項目を出すよう書き込んであります。返ってきた答えがこれを満たしているかを見れば、上っ面で終わっているかどうかが分かります。

• 調べる資料の名前と、そこに何が載っているかを3つ以上。順番つきで
• 成約価格と売り出し価格が何%くらい離れるものか、その幅の目安
• 事例を当てはめるときの調整項目（面積・築年数・階数・駅距離など）を一覧で
• 査定を何社から取るべきかと、額が開いたときに何を聞き返すか
• 売り出し価格の決め方を、上限・下限・最初に出す額の3つの数字として
• 売りたい時期ごとに、価格をどう動かすかの手順

出せない項目があるときは、その理由と、何が分かれば出せるのかを書くよう頼んでいます。 「人によります」だけで終わった場合は、足りない情報を足してもう一度渡してください。

できあがる相談文（記入例）

下の欄を埋めると、こういう文章ができます。数字はすべて記入例で、あなたの登録内容ではありません。

家を売ろうと思っています。いまの相場をどう調べればよいかを相談させてください。

【私の状況】
物件の種類：戸建て
所在地：東京都世田谷区（最寄りは小田急線の駅、徒歩8分）
面積：105m2
土地の面積：110m2
築年数：15年
買ったときの価格：38,000,000円
買った年：2011年
いつまでに売りたいか：急いでいない

【いまの経済環境】（2026年10月1日時点）
変動金利の幅（全国77機関）：年0.84%〜4.625%（2026年9月・住宅金融普及協会）
借り換えの変動金利（主要行の最低）：年1.13%（2026年10月1日・各行の公表）
借り換えの当初10年固定（主要行の最低）：年3.4%（2026年10月1日・各行の公表）

【相談したいこと】
1. この条件の物件の相場を調べるために、どの資料を、どの順で見ればよいか
2. 成約価格と売り出し価格の違いと、それぞれをどう読み分けるか
3. 見つけた事例を自分の物件に当てはめるとき、何をどう調整すればよいか
4. 不動産会社の査定額が妥当かどうかを、自分で確かめる方法
5. 売り出し価格を決めるときに、相場に対してどう幅を持たせる考え方があるか
6. 売りたい時期によって、価格の付け方をどう変えるか

【この回答に必ず含めること】
・調べる資料の名前と、そこに何が載っているかを3つ以上。順番つきで
・成約価格と売り出し価格が何%くらい離れるものか、その幅の目安
・事例を当てはめるときの調整項目（面積・築年数・階数・駅距離など）を一覧で
・査定を何社から取るべきかと、額が開いたときに何を聞き返すか
・売り出し価格の決め方を、上限・下限・最初に出す額の3つの数字として
・売りたい時期ごとに、価格をどう動かすかの手順
・上のどれかが出せないときは、出せない理由と、何が分かれば出せるのかを書いてください。

【この相談で外してはいけないこと】
・この物件の相場額を、具体的な金額で答えないでください。調べ方と、読み方を示してください。
・不動産価格の先行きを予想しないでください。売り時かどうかの判断は、価格の見通しに寄りかからない形で書いてください。
・特定の不動産会社や一括査定サービスの名前を挙げて、そこへ依頼するよう促さないでください。
・売ったあとの手残りや税額を計算する場合は、所有期間と特例の前提を明示してください。

このあとに、どの相談でも共通の「答えの形」8項目（結論を先に・数字で・ 手順の順に、など）が入ります。実際に作られる文章には、その8項目も含まれます。

この相談で、AIが間違えやすいこと

相談文には「答え方の制約」も一緒に入ります。制約を入れているのは、 AIがそこを実際に外すからです。何をどう外すのかを添えます。 そのままAIに貼れば、この制約は自動で入ります。

1. 1. この物件の相場額を、具体的な金額で答えないでください。調べ方と、読み方を示してください。

   なぜ — AIは現在の取引価格を知らないのに、訊かれると「この地域なら3,500万円前後」と書く。読む側は調べた結果として受け取るが、根拠は無い。

2. 2. 不動産価格の先行きを予想しないでください。売り時かどうかの判断は、価格の見通しに寄りかからない形で書いてください。

   なぜ — 「金利が上がる前に売るべき」のような見通しが、根拠なく前提に入る。売る時期は本人の事情で決まるもので、相場の予想で決めるものではない。

3. 3. 特定の不動産会社や一括査定サービスの名前を挙げて、そこへ依頼するよう促さないでください。

   なぜ — AIは記憶にある社名を挙げるが、地域によって強い会社は違う。一括査定は営業の電話が集中することがあり、そこに触れずに名前だけ出すと不利益を伝えないまま誘導することになる。

4. 4. 売ったあとの手残りや税額を計算する場合は、所有期間と特例の前提を明示してください。

   なぜ — 所有期間5年を境に税率がおよそ2倍変わり、居住用なら3,000万円の特別控除もある。前提を書かずに1つの額を出すと、数百万円ずれたまま伝わる。