小規模宅地等の特例とは？自宅の相続税が変わる条件

相続税では、土地を路線価などで評価します。 小規模宅地等の特例は、その評価額を、一定の面積まで一定の割合だけ下げる仕組みです。

理由は、住まいや商売の土地を守るためです。 家族が住み続ける土地に高い相続税がかかると、税を払うために自宅を売ることになりかねません。 そうならないよう、暮らしや事業に欠かせない土地の評価を下げています。

逆に言えば、この目的に合わない使い方をすると、特例は使えません。 相続したあとすぐに売る、誰も住まない、といった場合です。 要件の多くは、この「住み続ける・持ち続ける」を確かめるためのものです。

この特例は、課税価格を下げるものです。税額から差し引く配偶者の税額軽減とは、効く場所が違います。 課税価格が下がると、基礎控除を下回って相続税がかからなくなったり、 下回らなくても課税遺産総額が小さくなって、税率の低い段に収まったりします。 自宅の割合が大きい家ほど、効き方も大きくなります。

特例の対象は、土地の使い方によって3つに分かれます。

この記事で扱うのは、いちばん身近な自宅の土地（特定居住用宅地等）です。 事業に使っていた土地と組み合わせることもできますが、貸していた土地を含めると、 限度面積を調整する計算が必要になります。

「自宅の土地は80%引き」と覚えると、広い土地で下がる額を大きく見積もります。 下がるのは、限度面積までの部分だけです。

敷地が限度面積以下なら、評価額の全体に割合がかかります。 超える場合は、限度面積の分だけにかかり、残りはそのままの評価で残ります。 1平方メートルあたりの評価額が同じだと置いて、2つの例を並べます。

2つ目の例では、敷地の面積が限度面積を超えているので、 超えた部分には特例が効かず、そのまま残ります。

ここでいう評価額は、路線価などで出した相続税評価額です。 売れそうな額に割合を掛けても、正しい下がり幅にはなりません。 まず路線価と面積から土地の評価額を出し、そこに特例を当てる、という順番で考えてください。

同じ自宅でも、それを誰が相続するかで、特例が使えるかどうかが変わります。

配偶者が取得する場合は、ほとんど要件がありません。 同居していた子などが取得する場合は、申告期限まで住み続け、売らずに持ち続けることが要件です。

別居している子が使えるのは、かなり限られた場合だけです。 亡くなった人に配偶者も同居の相続人もいないこと、 その子が一定期間、自分や配偶者などの持ち家に住んでいないことなどが求められます。 「実家を継ぐ子が別居だった」という家では、使えないことが多いので早めに確かめてください。

ここでの「同居」は、住民票ではなく、実際に一緒に住んでいたかどうかで見ます。 また、亡くなった人と生計を一にしていた親族が住んでいた別の家の敷地も、 一定の要件で対象になることがあります。 自分がどれに当たるかは、住んでいた実態と、取得したあとの住み方の両方で決まります。

要件に当たるかどうかで、判断が分かれやすい場面があります。

どれも細かい条件があり、登記の形や入居の理由で結論が変わります。 当てはまりそうなら、家の登記事項と、入居したときの介護の認定を確かめておくと話が早く進みます。

マネック（案内役）：自宅がある＝特例が使える、じゃないんだよね。 誰が相続して、その人がどこに住むか。そこで決まるんだ。

もう1つの要件が、遺産の分割です。申告期限までに、その土地を誰が取得するか決まっている必要があります。 話し合いがまとまらない場合は、特例なしでいったん申告し、 申告期限から3年以内に分割が決まれば、そのときに特例を受け直す手続きがあります。 この手続きには、最初の申告で届け出を出しておくことが必要です。

期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。 自宅の登記を確かめ、誰が住み続けるかを話し合う時間を考えると、長くはありません。

相続税の概算をするとき、この特例を「使える前提」で入れるか、「使えない前提」で入れるかで、 結果は大きく変わります。要件が決まる前に、使える前提で計算するのは危険です。

使える前提で概算を出すと、申告が要らない、税がほとんどかからない、という結論になりやすくなります。 その結論で準備を止めてしまい、あとで要件を満たさないと分かると、 申告期限が迫った中で、納税の現金を用意することになります。 使えない前提で出した額を先に見ておき、使えたら下がる、と考えるほうが安全です。

ToMiの相続税の概算では、この特例を適用していません。 そのかわり、自宅の土地が含まれると答えた場合は、特例で結果が大きく変わりうることを診断で知らせ、 確かめることを並べます。