国税庁
相続した実家を売るとき、3,000万円の控除は使える？
相続した空き家を売ったときに、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。売値から引く制度ではありません。引くのは譲渡所得からで、しかも期限が2つあります。
控除できる額
引くのは譲渡所得（売却代金 − 取得費 − 譲渡費用）からです。 売却代金が3,000万円でも、取得費と譲渡費用を引いたあとの所得が それより小さければ、控除されるのはその額までです。
| 区分 | 控除の上限 |
|---|---|
| 原則 | 3,000万円 |
| 相続人が3人以上 | 2,000万円 |
相続人の数による上限は、2024年1月1日以後の譲渡から適用されます。
期限は2つあり、早いほうが締切になる
1つは制度そのものの期限で、2027年12月31日までの譲渡が対象です。 もう1つは相続ごとの期限で、 相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。 片方だけを見ると、間に合うつもりで間に合いません。
| 相続が開始した年 | 相続からの期限 | 実際の締切 | 決めているほう |
|---|---|---|---|
| 2023年 | 2026年12月31日 | 2026年12月31日 | 相続からの3年 |
| 2024年 | 2027年12月31日 | 2027年12月31日 | 相続からの3年 |
| 2025年 | 2028年12月31日 | 2027年12月31日 | 制度の期限 |
| 2026年 | 2029年12月31日 | 2027年12月31日 | 制度の期限 |
相続が年の何月でも、相続ごとの期限はその3年後の12月31日です。 制度の対象は2016年4月1日以後の譲渡から始まっています。
家屋と売り方の要件
| 項目 | 要件 |
|---|---|
| 建築時期 | 1981年5月31日以前に建築された家屋 |
| 建物の種類 | 区分所有建物登記がされている建物は対象外 |
| 売却代金 | 1億円以下 |
| 建物の状態 | 一定の耐震基準を満たすか、取り壊して敷地を売る |
売却代金の1億円は、 ほかの相続人が売った分や、分けて売った部分も含めて判定されます。 あとから超えたことが分かった場合は、売却から4か月以内に修正申告と納税が必要です。
耐震基準・取壊しについては、譲渡の後、譲渡した年の翌年2月15日までに満たす形も認められています （令和6年1月1日以後の譲渡）。取り壊す場合は、取壊しから譲渡までの間、 その敷地を建物や構築物の敷地として使っていないことも求められます。
この表で判定しきれないこと
ここに載せているのは、要件のうち数字と日付で書けるものだけです。 被相続人が相続の開始の直前にその家に住んでいたか、老人ホーム等へ入所していた場合の扱い、 相続の時から譲渡の時まで事業や貸付け、居住に使っていないか——といった条件は、 個別の事情で判断が変わります。確定申告の手続きや必要な書類も含めて、 税務署か税理士に確認してください。
また、この特例とほかの特例（相続税の取得費加算など）は、 併せて使えない組み合わせがあります。どちらが有利かは金額によって変わります。
この数字は、自動では書き換えません。
この制度は過去に延長されています。延長されると、3,000万円も1億円も変わらないまま、使える期間だけが伸びます。数値を突き合わせても一致してしまうため、見張りだけでは気づけません。
控除の上限と期限は月1回の見張りで公表ページと突き合わせていますが、 差が見つかっても値は自動で入れ替えません。改正の「年分」と「施行日」はずれる年があり、 公表ページの数字をそのまま入れると、年の途中で誤った額を出すことになるためです。 一次資料を読んで確かめてから、期間を足す形で反映します。
出典
- 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（2026年10月27日確認）
掲載内容は、国税庁のページが示す2026年4月1日現在の法令等によります。