総務省・法務局

建物の価値は、築年数でどこまで下がる？

固定資産評価基準の経年減点補正率です。経過年数が進むほど建物の価値を低く見る仕組みで、木造は27年、非木造は45年で下限の20.00％に達します。対象は建物だけで、土地は含みません。

年1回取得2026年9月14日確認総務省・法務局の公表ページ

これは税の評価のための表で、売買価格ではありません

固定資産税をいくらにするかを決めるための補正率です。 実際にいくらで売れるかは、立地・広さ・管理の状態・そのときの相場で決まります。 この表が示すのは建物の分だけで、 土地は年数では下がりません。戸建てのように土地の割合が大きい物件では、 この率をそのまま全体にかけると実際より低く出ます。

築年数別の補正率

新築を1.00としたときに、建物の価値をどこまで見るかの割合です。節目の年を抜き出しています。

経過年数木造非木造（鉄筋コンクリート造など）
1年80.00％95.79％
5年64.00％85.69％
10年50.00％73.97％
15年37.00％62.25％
20年25.00％50.54％
25年21.00％39.92％
27年20.00％（下限）35.96％
30年20.00％（下限）30.59％
35年20.00％（下限）23.45％
40年20.00％（下限）20.89％
45年20.00％（下限）20.00％（下限）

木造は27年、非木造は45年で下限に達し、 そこから下がりません。木造のほうが早く下がります。 マンションは鉄筋コンクリート造が多いので非木造、戸建ては木造にあたることが多いですが、 木造3階建てのマンションも鉄骨造の戸建てもあるため、造りで選んでください。

この表の出どころ

もとは固定資産評価基準（昭和38年12月25日 自治省告示第158号）の「木造家屋経年減点補正率基準表」と 「非木造家屋経年減点補正率基準表」です（令和5年11月15日 総務省告示第385号による改正後）。 もとの基準表は専用住宅・店舗・病院といった用途ごとに分かれています。 ここに載せているのは、法務局が登録免許税の計算のために その平均値を出してまとめた表です。用途を細かく当てはめたい場合は、 もとの基準表を確かめてください。

築年数別の平均成約価格とは別のもの

「築◯年の中古マンションの平均成約価格」という統計も公表されています。 便利に見えますが、下落率としては使えません。 同じ年に売れた別々の物件を築年数で束ねた断面データで、 築5年の物件と築35年の物件は建った時期も立地も広さも違うからです。

実際、築36〜40年の平均が築31〜35年より高く出る年があります。 古くなることだけが効いているなら、こうはなりません。 あの数字を割り算して下落率にすると、市場の値動きまで築年数のせいにすることになります。 ToMiが市場の動きと築年数を別の係数で持っているのは、この混同を避けるためです。

この数字は、自動では書き換えません。

表はPDFの中にあり、数値として自動では取り出せません。告示の改正でしか動かないため、ページの生存だけを見て、改正の疑いは人が確かめています。

建物の経年減価補正率は月1回の見張りで公表ページと突き合わせていますが、 差が見つかっても値は自動で入れ替えません。改正の「年分」と「施行日」はずれる年があり、 公表ページの数字をそのまま入れると、年の途中で誤った額を出すことになるためです。 人が確認してから、期間を足す形で反映します。

この数字の更新について

  • ・税制と保険料率は、金利のような自動反映にしていません。
  • ・一次資料の取得 → 差分の検知 → 人による確認 → 確認日の記録 → 反映、の順で更新します。
  • ・改正の適用時期は「年分」と「施行日」でずれることがあり、数値だけを機械的に差し替えると、 その年の途中で誤った額を出すことになるためです。
  • ・値のすぐ横に確認日を出しています。古いまま置かれていないか、そこで判断できます。

この数字を使って計算する

ここに載せている率と控除額を、そのまま使って計算しています。数字を書き写す必要はありません。

この表を使って、持ち家と賃貸を比べる

建物の価値の下がり方については家の資産価値は30年後どうなる？、持ち家にかかり続けるお金は持ち家の維持費とは？にまとめています。