AIに持ち家と賃貸を相談する

この相談でAIに聞くこと

相談文には、次の項目が番号つきで入ります。何を答えてもらうかを決めておくと、 感想ではなく判断材料が返ってきます。

1. 1. 買った場合と借り続けた場合で、手元に残るものがどう違うか。住居費の総額ではなく、残る資産で
2. 2. 買った場合、資産全体のうち何割がその家1軒に乗るか。頭金と諸費用を出した後に手元へ何が残るか
3. 3. すぐ換金できない・1か所に集中する・借入で持つ、という持ち家の性質が、いまの資産の偏りをどう変えるか
4. 4. 持ち家にだけかかり続けるお金が、いくらの見込みになるか。新築の軽減が終わったあとを含めて
5. 5. 判断するために足りていない情報

良い回答に入っているはずのもの

相談文には、次の項目を出すよう書き込んであります。返ってきた答えがこれを満たしているかを見れば、上っ面で終わっているかどうかが分かります。

• 買った場合の年間の住居費（返済＋税・管理・修繕・保険）と、家賃の年額、その差（円）
• 頭金と諸費用を出した後に手元に残る額（円）と、それが必須支出の何か月分か
• 購入直後に自宅が総資産に占める割合（%）と、借入を引いた純資産に占める割合（%）
• 何年住めば持ち家のほうが手元に多く残るか（年）と、そのとき置いた住宅価値の前提（いまの価格の何%か）
• 借り続ける場合に、頭金として出さずに済んだ額をどう扱ったか（運用するのかしないのか）を明示

出せない項目があるときは、その理由と、何が分かれば出せるのかを書くよう頼んでいます。 「人によります」だけで終わった場合は、足りない情報を足してもう一度渡してください。

できあがる相談文（記入例）

下の欄を埋めると、こういう文章ができます。数字はすべて記入例で、あなたの登録内容ではありません。

持ち家と賃貸のどちらが自分に向いているか、資産全体から相談させてください。

【私の状況】
いまの資産の合計：18,000,000円
資産の内訳：預金 600万円 / 投資信託 700万円 / 株式 300万円 / 債券 200万円
いまの預金：6,000,000円
借入の残高：1,200,000円
世帯の年間手取り収入：6,000,000円
年間の家計の黒字：1,500,000円
購入を考えている価格：45,000,000円
頭金として出せる額：4,000,000円
同じくらいの住宅の家賃（月額）：120,000円
借入期間の予定：30年
いまの年齢：45歳

【いまの経済環境】（2026年9月16日時点）
変動金利の幅（全国77機関）：年0.84%〜4.625%（2026年9月・住宅金融普及協会）
借り換えの変動金利（主要行の最低）：年0.95%（2026年8月31日・各行の公表）
借り換えの当初10年固定（主要行の最低）：年3.05%（2026年8月31日・各行の公表）
固定資産税の税率：1.4%。ただし**標準税率**で、市町村は条例で別の率を定められる。税額は購入価格ではなく固定資産税評価額に掛けて決まる（2026年9月14日・総務省）
都市計画税の税率：0.3%が上限（制限税率）。原則として市街化区域の土地と家屋。課すかどうかも市町村が決めるので、かからない地域もある（2026年9月14日・総務省）
住宅用地の特例（固定資産税）：200m2以下の部分は課税標準が価格の1/6、超える部分は1/3。**土地だけ**に効き、建物には効かない（2026年9月14日・総務省）
新築住宅の減額（固定資産税）：新たに課税される年度から3年度分（地上3階以上の中高層耐火建築物は5年度分）、家屋の税額が1/2。床面積120m2までの部分。**終わると元に戻って上がる**ので、買った年の額を毎年の額として使えない（2026年9月14日・総務省）
不動産取得税の税率：本則4%。住宅と土地は3%（2027年3月31日までの特例）。買うときに1回だけかかる都道府県の税（2026年9月14日・総務省）
不動産取得税の軽減：宅地は課税標準が価格の1/2。新築住宅は価格から1,200万円を控除（床面積40〜240m2）。引くのは税額ではなく価格のほうなので、評価額が収まれば税額は0（2026年9月14日・総務省）
消費者物価指数（全国・総合）の前年同月比：+1.9%（2026年7月・総務省統計局）
消費者物価指数（全国・生鮮食品を除く総合）の前年同月比：+1.8%（2026年7月・総務省統計局）

【相談したいこと】
1. 買った場合と借り続けた場合で、手元に残るものがどう違うか。住居費の総額ではなく、残る資産で
2. 買った場合、資産全体のうち何割がその家1軒に乗るか。頭金と諸費用を出した後に手元へ何が残るか
3. すぐ換金できない・1か所に集中する・借入で持つ、という持ち家の性質が、いまの資産の偏りをどう変えるか
4. 持ち家にだけかかり続けるお金が、いくらの見込みになるか。新築の軽減が終わったあとを含めて
5. 判断するために足りていない情報

【この回答に必ず含めること】
・買った場合の年間の住居費（返済＋税・管理・修繕・保険）と、家賃の年額、その差（円）
・頭金と諸費用を出した後に手元に残る額（円）と、それが必須支出の何か月分か
・購入直後に自宅が総資産に占める割合（%）と、借入を引いた純資産に占める割合（%）
・何年住めば持ち家のほうが手元に多く残るか（年）と、そのとき置いた住宅価値の前提（いまの価格の何%か）
・借り続ける場合に、頭金として出さずに済んだ額をどう扱ったか（運用するのかしないのか）を明示
・上のどれかが出せないときは、出せない理由と、何が分かれば出せるのかを書いてください。

【この相談で外してはいけないこと】
・「持ち家は資産が残る」「家賃は払って終わり」という一般論だけで結論を出さないでください。残債・維持費・売るときの費用を引いた後の額で比べてください。
・将来の住宅価格を、事実として断定しないでください。前提として何%と置いたことを書き、その前提が変わると結論が反転するかどうかまで示してください。
・固定資産税や維持費の額を、相場として断定しないでください。渡した率と特例から、本人が自分の物件で当てはめられる形で書いてください。

このあとに、どの相談でも共通の「答えの形」8項目（結論を先に・数字で・ 手順の順に、など）が入ります。実際に作られる文章には、その8項目も含まれます。

この相談で、AIが間違えやすいこと

相談文には「答え方の制約」も一緒に入ります。制約を入れているのは、 AIがそこを実際に外すからです。何をどう外すのかを添えます。 そのままAIに貼れば、この制約は自動で入ります。

1. 1. 「持ち家は資産が残る」「家賃は払って終わり」という一般論だけで結論を出さないでください。残債・維持費・売るときの費用を引いた後の額で比べてください。

   なぜ — この問いでいちばん多い誤りがこれ。買った値段がそのまま資産として残る前提で書かれ、借入と維持費と仲介手数料が数から落ちる。落ちた分だけ持ち家側が一方向に有利になる。

2. 2. 将来の住宅価格を、事実として断定しないでください。前提として何%と置いたことを書き、その前提が変わると結論が反転するかどうかまで示してください。

   なぜ — 「立地が良ければ値下がりしにくい」のような見通しを断定し、それを土台に結論を組む。ここはこの計算でいちばん結果を動かすところで、置き方しだいで答えが逆になる。

3. 3. 固定資産税や維持費の額を、相場として断定しないでください。渡した率と特例から、本人が自分の物件で当てはめられる形で書いてください。

   なぜ — 「固定資産税は年10万円程度」と書かれる。評価額は物件ごとに市町村が決めるもので、数倍ちがう。額を置くと、そこから先の比較が全部ずれる。