AIに不動産の保有と資産の偏りを相談する

この相談でAIに聞くこと

相談文には、次の項目が番号つきで入ります。何を答えてもらうかを決めておくと、 感想ではなく判断材料が返ってきます。

1. 1. この不動産は、いま手元にいくら残しているのか、出ていっているのか
2. 2. 持ち続けた場合と売った場合で、手元のお金がどう変わるか
3. 3. 資産全体に対する不動産の比率をどう見るか。偏っているとすれば何が起きうるか
4. 4. 売る場合にかかる費用と税金として、何を見込んでおくべきか
5. 5. 判断するために足りていない情報

良い回答に入っているはずのもの

相談文には、次の項目を出すよう書き込んであります。返ってきた答えがこれを満たしているかを見れば、上っ面で終わっているかどうかが分かります。

• その不動産の年間の収支（家賃収入 − 維持費 − 返済）を円で
• 実質の利回り（年間の手取り ÷ 時価）を%で
• 売った場合に手元に残る額（円）。売却費用と税を引いた後
• 総資産に対する不動産の比率（%）
• 売って別の置き場に移した場合との、年あたりの差（円）

出せない項目があるときは、その理由と、何が分かれば出せるのかを書くよう頼んでいます。 「人によります」だけで終わった場合は、足りない情報を足してもう一度渡してください。

できあがる相談文（記入例）

下の欄を埋めると、こういう文章ができます。数字はすべて記入例で、あなたの登録内容ではありません。

所有している不動産を持ち続けるべきか、資産の偏りも含めて相談させてください。

【私の状況】
資産の合計：18,000,000円
その不動産の時価：42,000,000円
その不動産の残債：22,000,000円
その借入の金利：年0.6%
その不動産の使い方：賃貸に出している
年間の家賃収入：1,200,000円
年間の維持費：600,000円
築年数：15年
所有してからの年数：8年

【いまの経済環境】（2026年9月16日時点）
変動金利の幅（全国77機関）：年0.84%〜4.625%（2026年9月・住宅金融普及協会）
借り換えの変動金利（主要行の最低）：年0.95%（2026年8月31日・各行の公表）
借り換えの当初10年固定（主要行の最低）：年3.05%（2026年8月31日・各行の公表）
新発10年国債利回り：年3.028%（2026年9月15日・財務省）
普通預金の平均年利率：年0.306%（2026年8月・日本銀行）
定期預金1年の平均年利率：年0.447%（2026年8月・日本銀行）

【相談したいこと】
1. この不動産は、いま手元にいくら残しているのか、出ていっているのか
2. 持ち続けた場合と売った場合で、手元のお金がどう変わるか
3. 資産全体に対する不動産の比率をどう見るか。偏っているとすれば何が起きうるか
4. 売る場合にかかる費用と税金として、何を見込んでおくべきか
5. 判断するために足りていない情報

【この回答に必ず含めること】
・その不動産の年間の収支（家賃収入 − 維持費 − 返済）を円で
・実質の利回り（年間の手取り ÷ 時価）を%で
・売った場合に手元に残る額（円）。売却費用と税を引いた後
・総資産に対する不動産の比率（%）
・売って別の置き場に移した場合との、年あたりの差（円）
・上のどれかが出せないときは、出せない理由と、何が分かれば出せるのかを書いてください。

【この相談で外してはいけないこと】
・不動産価格の先行きを予想しないでください。
・譲渡所得の税率は所有期間や特例で変わります。税額を出す場合は前提を明示し、税務署か税理士への確認を添えてください。
・査定額は業者によって幅があります。入力された時価を確定値として扱わないでください。

このあとに、どの相談でも共通の「答えの形」8項目（結論を先に・数字で・ 手順の順に、など）が入ります。実際に作られる文章には、その8項目も含まれます。

この相談で、AIが間違えやすいこと

相談文には「答え方の制約」も一緒に入ります。制約を入れているのは、 AIがそこを実際に外すからです。何をどう外すのかを添えます。 そのままAIに貼れば、この制約は自動で入ります。

1. 1. 不動産価格の先行きを予想しないでください。

   なぜ — 「この地域は今後も上昇が見込まれます」といった見通しが、根拠なく前提に入る。

2. 2. 譲渡所得の税率は所有期間や特例で変わります。税額を出す場合は前提を明示し、税務署か税理士への確認を添えてください。

   なぜ — 所有期間5年を境に税率がおよそ2倍変わり、居住用なら3,000万円の特別控除もある。AIは一律の税率で計算しがち。

3. 3. 査定額は業者によって幅があります。入力された時価を確定値として扱わないでください。

   なぜ — 入力された時価を確定値として計算に使う。実際の査定は業者間で1割以上ばらつく。