AIに法人所有の不動産を相談する

この相談でAIに聞くこと

相談文には、次の項目が番号つきで入ります。何を答えてもらうかを決めておくと、 感想ではなく判断材料が返ってきます。

1. 1. この不動産は、いま年にいくら残しているのか、出ていっているのか
2. 2. 持ち続けた場合と売った場合で、5年後の手元のお金がどう変わるか
3. 3. 自社で使っている場合、借りた場合の家賃と比べてどうか
4. 4. 売るときにかかる費用と、決算・税務で起きること
5. 5. 税理士に確認すべき論点

良い回答に入っているはずのもの

相談文には、次の項目を出すよう書き込んであります。返ってきた答えがこれを満たしているかを見れば、上っ面で終わっているかどうかが分かります。

• この不動産が年にいくら残しているか、出ていっているか（家賃収入 − 維持費 − 返済）を円で
• 時価に対する実質の利回り（%）
• 持ち続けた場合と売った場合で、5年後の手元のお金がいくら違うか（円）
• 売却額と帳簿価額の差から出る譲渡損益（円）と、その期の決算への影響
• 売った資金を別の置き場に移した場合の利回りとの差（年・円）

出せない項目があるときは、その理由と、何が分かれば出せるのかを書くよう頼んでいます。 「人によります」だけで終わった場合は、足りない情報を足してもう一度渡してください。

できあがる相談文（記入例）

下の欄を埋めると、こういう文章ができます。数字はすべて記入例で、あなたの登録内容ではありません。

会社名義の不動産を持ち続けるべきか相談させてください。

【私の状況】
その不動産の時価：42,000,000円
帳簿価額：18,000,000円
その不動産の使い方：賃貸に出している
年間の賃料収入：1,200,000円
年間の維持費：600,000円
所有してからの年数：8年
築年数：15年
会社の現預金：25,000,000円

【いまの経済環境】（2026年9月16日時点）
変動金利の幅（全国77機関）：年0.84%〜4.625%（2026年9月・住宅金融普及協会）
借り換えの変動金利（主要行の最低）：年0.95%（2026年8月31日・各行の公表）
借り換えの当初10年固定（主要行の最低）：年3.05%（2026年8月31日・各行の公表）
新発10年国債利回り：年3.028%（2026年9月15日・財務省）
普通預金の平均年利率：年0.306%（2026年8月・日本銀行）
定期預金1年の平均年利率：年0.447%（2026年8月・日本銀行）

【相談したいこと】
1. この不動産は、いま年にいくら残しているのか、出ていっているのか
2. 持ち続けた場合と売った場合で、5年後の手元のお金がどう変わるか
3. 自社で使っている場合、借りた場合の家賃と比べてどうか
4. 売るときにかかる費用と、決算・税務で起きること
5. 税理士に確認すべき論点

【この回答に必ず含めること】
・この不動産が年にいくら残しているか、出ていっているか（家賃収入 − 維持費 − 返済）を円で
・時価に対する実質の利回り（%）
・持ち続けた場合と売った場合で、5年後の手元のお金がいくら違うか（円）
・売却額と帳簿価額の差から出る譲渡損益（円）と、その期の決算への影響
・売った資金を別の置き場に移した場合の利回りとの差（年・円）
・上のどれかが出せないときは、出せない理由と、何が分かれば出せるのかを書いてください。

【この相談で外してはいけないこと】
・不動産価格の先行きを予想しないでください。
・売却では、時価と帳簿価額の差が譲渡損益になります。決算と税額への影響に必ず触れ、税理士への確認を添えてください。
・減価償却が終わっているかどうかで、手元に残る額の見え方が変わります。そこに触れてください。
・査定額は業者によって幅があります。入力された時価を確定値として扱わないでください。

このあとに、どの相談でも共通の「答えの形」8項目（結論を先に・数字で・ 手順の順に、など）が入ります。実際に作られる文章には、その8項目も含まれます。

この相談で、AIが間違えやすいこと

相談文には「答え方の制約」も一緒に入ります。制約を入れているのは、 AIがそこを実際に外すからです。何をどう外すのかを添えます。 そのままAIに貼れば、この制約は自動で入ります。

1. 1. 不動産価格の先行きを予想しないでください。

   なぜ — 「この地域は今後も上昇が見込まれます」といった見通しが、根拠なく前提に入る。

2. 2. 売却では、時価と帳簿価額の差が譲渡損益になります。決算と税額への影響に必ず触れ、税理士への確認を添えてください。

   なぜ — 売却額をそのまま手取りとして書く。簿価との差が譲渡損益になり、その期の決算と税額を動かす。

3. 3. 減価償却が終わっているかどうかで、手元に残る額の見え方が変わります。そこに触れてください。

   なぜ — 償却が終わった物件は帳簿価額が小さいので、売ると利益が大きく出る。AIは償却の状況を見ずに手取りを計算する。

4. 4. 査定額は業者によって幅があります。入力された時価を確定値として扱わないでください。

   なぜ — 入力された時価を確定値として計算に使う。実際の査定は業者間で1割以上ばらつく。